房企併購加速規模擴張 3年涉資1.2萬億元

東方財經網 2017-07-25 23:53:13 來源：

“併購”，不再僅僅是中小房企甩賣資產求生的手段，行業整合已經進入龍頭房企密集推動大規模併購重組的時代。在房地產行業每年10萬億元左右的增量規模中，搶奪市場份額是一場戰爭，大型房企正在利用併購手段儲備“糧草”，以圖劃定其“勢力範圍”。

《證券日報》記者根據Wind資訊數據統計獲悉，2017年至今，房地產行業併購案宗數為154宗，涉資2177億元。其中，7月份才過去24天，併購案則達27宗，涉資約908億元。或許，看似今年境內房企併購案才猛增，但從行業裂變的進程來看，最近三年以來，境內房企併購案一直處在“高發”階段。

根據Wind資訊統計數據發現，2014年7月份至今的三年時間內，境內房地產企業併購案發生972宗，涉及併購金額高達11679.95億元，接近1.2萬億元。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進昨日向本報記者表示，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下，通過買股權獲得土地儲備的方式，一般成本較低，有利於房企擴張。

標杆房企加速併購

Wind資訊數據統計显示，2017年至今，房地產行業併購案宗數為154宗，涉資2177億元；2016年，房地產行業併購案宗數為217宗，涉及金額為4012.5億元，同比上升44%；2015年併購案宗數為341宗，涉及併購標的價值為2853億元，同比增長12%。

《證券日報》記者也注意到，在上述併購交易中，標的方所屬行業雖然房地產行業居多，卻也並不局限於此，銀行、醫療保健技術、电子元件、互聯網軟件與服務、電影與娛樂等行業都在標的所屬行業之列。

此外，在過去兩年中，大額併購交易多是涉及地產企業之間的併購重組，包括中信地產、中海地產、華潤置地、保利地產等央企地產併購重組交易。但相對來說，標杆房企收購中小房企項目股權的併購案較多。

值得注意的是，今年以來，龍頭房企之間的併購動作開始加劇。例如，融創中國和富力地產分別收購了萬達13個文旅城91%股權和77家酒店的資產包，總價涉資638億元；萬科以551億元競得廣信房產資產包，以168億元參与普洛斯私有化。

除了融創中國之外，另一个中型房企併購代表是陽光城。作為閩系房企的代表之一，陽光城可謂銷售規模500億元陣營中有實力最早踏進千億元俱樂部的上市房企之一，而在地價水漲船高的市場環境下，併購是陽光城迅速上位的利器。有分析師統計，2015年-2017年5月份，陽光城通過公開市場和併購拿地金額667億元，規劃建築面積1771萬平方米。其中，併購金額389億元，佔比58%；併購項目建築面積1324萬平方米，佔比75%。

無疑，地產大併購時代是標杆房企擴張的好時機，而且加快了大型房企邁入轉型過渡期的腳步。

併購催生債務高企

然而，大舉併購的背後，是負債高企的資金壓力，尤其是現金流可能面臨危機。

據2016年財報显示，融創中國總負債2577.72億元，凈負債率從2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%，如果把去年發行的100億元永續債歸在債務項下，融創的凈負債率將超過200%。

鑒於此，融創中國一路大舉併購后，市場最擔憂的是其負債情況和現金流危機。對此，融創中國董事局主席孫宏斌反覆在公開場合表示，融創可以控制好負債率。

7月23日，孫宏斌在微博上表示，“朋友們不用過度擔心融創。一是我們因現金流失敗過，知道現金流的重要性，重視現金流，把公司安全放在首位；二是我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如10月份以後不在公開市場買地，等待併購機會，比如放棄綠城、佳兆業和雨潤；三是我們有戰略更有執行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀。”

而對於接盤萬達77家酒店的富力地產，雖是六折購入這筆資產，但市場對其該筆收購依然有負面評價。昨日，國際信用評級機構惠譽表示，這一資產收購計劃將會推高富力地產的總體債務水平，並使其凈債務與調整后庫存之比接近60%的惠譽門檻水平，進行資產收購將減緩公司的降槓桿進程。

另一個被冠以“併購王”之稱的陽光城，據2016年年報显示，陽光城凈負債率高達256.82%，同比上升了86.18%；有息負債總額為674.9億元，同比增加了81.21%。據同策諮詢研究部總監張宏偉表示，今年一季度末，陽光城凈負債率更是進一步走高，達到316.5%。

他表示，雖然去年相對寬鬆的融資環境給了企業長債換短債、優化債務結構的機會，但隱形的債務壓力，以及布局區域受政策影響而導致去化不利的風險，都給陽光城這類似大規模併購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。

更重要的是，大舉併購雖然帶來了大量的土地儲備，但從明年開始，房企將進入還貸高峰期。

原華遠房地產董事長任志強表示，2015年―2016年新增有息債務8520億元，2010年―2014年5年內的新增有息債務8200億元。房產企業明年大概有3300多億元債務要還，後年有4000多億元債務到期，未來三年，房企到期債務約達萬億元。任志強坦言，接下來的時間，有些房企的現金流可能會因為收緊的調控出現危機，並且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。

（來源：證券日報）

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廣州市領導率隊突擊檢查 建設項目安全生產工作

東方財經網 2017-07-25 23:53:14 來源：

廣州日報訊 （全媒體記者何濤 通訊員穗府信）為貫徹落實中央、省、市領導批示和7月23日全市安全生產緊急視頻會議精神，昨天下午，副馬文田、市副秘書長李紅衛分別率領市住建委、交委、水務局等部門負責同志前往花都、白雲、黃埔、越秀等區，對全市城建、水務、交通等領域建設項目安全生產工作進行突擊檢查。

每到一處工地，檢查組察看項目是否按要求停工並進行自查，對工地現場的腳手架、安全爬梯、圍網、支架、消防設備、安全用電、建築材料的堆放等是否規範進行檢查，詳細了解項目各方開展自查及整改情況，並查看安全檢查記錄。

馬文田強調，各級各相關部門要按照上級要求和全市統一部署，認真落實安全生產屬地責任、行業監管責任。要加大安全生產檢查巡查力度，將突擊檢查、暗查暗訪常態化，督促企業落實主體責任。在建工地責任主體單位要摒棄僥倖心理，嚴格按照市的要求，腳踏實地地開展安全隱患自查自糾，符合安全生產條件後方可復工。對拒不整改的單位，各相關職能部門要依法依規嚴肅處理，堅決貫徹以“零容忍”的態度抓安全，以最嚴格的執法抓安全。

新聞鏈接：檢查情況通報

一、未按通知要求停工的工地：

1.項目名稱：廣州市地鐵21號線1標，建設單位為廣州市地鐵集團，施工單位為廣東省基礎工程集團有限公司，監理單位為北京中鐵誠業工程建設監理有限公司。

2.項目名稱：廣州紅雲地塊污染場地環境修復工程，建設單位：廣州珠江化工集團有限公司，施工單位：廣州市市政工程机械施工有限公司，監理單位：廣州珠江工程建設監理有限公司。

二、未按要求對安全隱患整改到位的工地：

1.項目名稱：廣州中醫藥大學第一附屬醫院住院綜合樓地下室續（擴）建項目，建設單位：廣州中醫藥大學第一附屬醫院，施工單位：廣州工程總承包集團有限公司，監理單位：廣東省蟲建設監理有限公司。項目存在的問題：消防箱布設位置不合理，滅火器前堆放物品雜亂；鋼筋堆放不規範；配電箱放置不規範。

2.項目名稱：北三環高速公路SG01合同段，建設單位：廣州市高速公路有限公司，監理單位：廣東翔飛公路工程監理有限公司，施工單位：中鐵二十三局集團有限公司。項目存在的問題：楊荷互通立交C匝道14#墩的上下步梯高度不足，與墩身連接不牢靠；楊荷互通立交Z匝道2#橋附近鋼筋加工場鋼筋堆放混亂無序、未上蓋下墊、標牌缺失；楊荷互通立交Z匝道2#橋8#墩附近臨邊防護網高度不足，且有破損；楊荷互通立交Z匝道1#橋與2#橋之間的路基臨時排水不暢、現場建築物料堆放零亂；路基土方填築未按規範嚴格施工。

　　(作者：何濤)　　(出處：廣州日報 2017年07月25日)

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上海“只租不售”地塊11.5億成交 中庚10.5億拿連江地塊

東方財經網 2017-07-25 23:53:21 來源：

跨越空間連接全國熱點城市土地市場，快速、全面、準確的土地資訊。

上海首批“只租不售”地塊11.5億成交 均由國企競得

7月24日下午，上海（樓盤）首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。標志著上海新增租賃住房用地供應已全面啟動。

觀點地產新媒體獲悉，此次成交的兩幅地塊，一幅位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5萬平方米，可建建築面積約13萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米。

另一幅地塊位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85萬平方米，可建建築面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。此次競得兩幅地塊的，均為國有企業。

兩幅土地採取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

另悉，在近期發布的“十三五”住房發展規劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。

中庚10.5億拿下福建連江首幅“限地價，競配建”地塊

7月21日上午，福建連江舉行土拍，經過激烈爭奪，城開中庚以10.5億元+配建面積2.925萬�競得連江【2017】04號地塊，可售面積12萬�，實際成交樓麵價約9016元/�，溢價率50%。

據觀點地產新媒體了解，本次土拍共吸引中梁、碧桂園、金輝、中茵、建發、中庚、正祥、申遠、恆宇等開發商。

最終經過激烈爭奪，中庚集團以10.5億元+配建面積2.925萬�競得連江【2017】04號地塊，成交樓麵價約6902元/平，溢價率50%。該地塊實際可售面積12萬�，隱形樓麵價達到9016元/�，刷新連江實際成交地價峰值。

資料显示，連江〔2017〕04號地塊位於連江縣通港大道與金鳳路交叉口西南角，地塊總面積為69153平方米（合103.73畝），地塊用途為住宅、商服用地，出讓年限70年，容積率要求大於1.8並且小於或等於2.2，建築限高80米。

該地塊起始價為7億元，按容積率上限2.2來測算，起始樓麵價為4601元/平，地塊商業計容建築面積佔總計容建築面積的比例不得超過3%，宜在主入口附近集中設置；同時，建築高度在60-80米之間的地上建築單體合計建築面積小於項目地上建築面積的40%，具體以批準的項目設計方案為準。

值得一提的是，該地塊也是連江土拍史上首幅“限地價，競配建”地塊，也是中庚地產繼收購江南鄉地塊后，布局連江的第二個項目，也是首個通過拍賣方式競得的項目。

廣州白雲區三元里大道旁將新增兩宗居住用地

近日，廣州（樓盤）市國土資源和規劃委員會公布白雲區嶺南集團地塊（白雲區AB3310、AB3313規劃管理單元）的1項規劃成果的通告。據此，三元里大道東西側分別新增一條支路，同時對支路南北側地塊的土地用途進行調整。

具體為，三元里大道西側新增一條支路，寬度15米，新增支路的北側地塊（AB3310053地塊）調整為公交首末站，新增支路的南側地塊（AB3310055地塊）用地性質為二類居住用地，容積率≤3.6。

同時，三元里大道東側新增一條支路，寬度15米，新增支路的北側調整為二類居住用地（AB3313071地塊）（容積率≤4.2，）及供電用地（AB3313072）；新增支路的南側調整為中小學用地。

此外，本次規劃增加小學、幼兒園、街道辦事處、政務服務中心、社區居委會、銹老年之家、變電站（110KW）、垃圾收集站、公共廁所、公交首末站等公共服務設施共計13項。全部設置在改造地塊中，建築面積約1.8萬平方米。

　　(出處：觀點地產網 2017年07月24日)

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屬於香港的雙城記

東方財經網 2017-07-25 23:53:21 來源：

同一片土地上，另一個群體卻表達了自己的焦慮，他們對資金不斷推高成本表達出不滿。這就是屬於香港的雙城記。

ONE

香港地方小，美食比較集中，到了飯點前後，沒多久就坐滿了食客。

香港人跟着他們的胃，四寶飯、豆腐火腩飯、深井燒鵝、肉丸滑牛魚鰾生魚片粥、雲吞面、油渣面，一碗接一碗。明知一定會和三四陌生人拼桌，還是抵抗不了這份煙火氣的呼喚。

如今餐桌上遇到來自另一種文化碰撞，並且是以一種公開方式。在一家連鎖快餐店，五十幾歲的老街坊呷完一口熱奶茶，悠悠對着電話喊：

“喂，我是三叔啊！八月十二，孫子滿月，過來食餐飯……順便把你、你阿爸和阿媽的微信賬號發送過來，方便聯繫。”

TWO

隨着兩地互通愈發頻繁，內地給香港帶來的影響幾乎抒泛性的――除了帶來新的文化方式，還在經濟發展層面帶來了龐大的財富。金融業發展，重塑了人們對隔一河之地的浪漫想象。

尤其是近幾年來，內地新興高凈值群體看到了香港炙手可熱的未來。香港已經成為中國最重要的人民幣離岸中心，獨立貨幣、獨立稅制以及獨立制度契合了這部分富豪對境外投資的想象，資金源源不斷流入。

7月中旬，某國際銀行旗下私人財富管理投資顧問公司在推介新產品時披露，至2017年5月，其保險產品佔比由去年底5.4%升至6.8%，在全部產品中漲幅居首。

媒體多番追問客群增長構成，該公司零售銀行業務主管起先以“商業機密”為由不答話，轉而向身旁公關同事徵求意見，猶豫一陣，這才小心回應：

“前五月保險比例增長部分，大約三四成為離岸客戶購買。離岸客戶中，內地部分又佔一半。”

果然一看台下媒體刷刷執筆記錄，該主管頓了頓聲音，隨即補充道：“人客（客人）對於財富管理要求出現變化，本地、離岸部分都有同樣增長。”

THREE

置身香港，這座城市正演繹着自己的希望與焦慮。

在快速發展的時代，變化無處不在，投資者需要加快腳步，才能抓住涌動的財富契機。同一片土地上，另一個群體卻表達了自己的焦慮，他們對資金不斷推高成本表達出不滿。這就是屬於香港的雙城記。

其中對於香港樓市，不同的角色有着不同的體驗。作為既得利益者，7月的一个中午，某開發商執行董事在接受採訪時公開表示，儘管下半年房價升幅放慢，但樓市看不到壞消息，本地經濟增長仍是支持房價的動力。其同時透露，公司三季度末的新樓盤定價或調高。

中原發布的數據显示，2017年上半年香港開發商新開物業共計銷售1360億港元，較去年下半年增加13%，是有記錄以來的最高上半年銷售數據。在這被外媒稱為“最昂貴房地產市場”購置新房，買家平均每套需付出的代價達180萬美元（摺合約1406萬港元）。

這種略為“亢奮”的情緒並非個例，在兩天後香港島以西島嶼舉行的某度假項目示範單位開放活動上，十幾位本地媒體不等主辦方組織的参觀流程近半，已多次要求提前進行採訪。

他們最樂於問及和價格相對應的数字信息――“XX項目的�租是多少，預計什麼時候租出去？”“樓盤的回報率大致有幾個點？”“前來租賃的外籍人士比例有多大，有沒有內地人？”……

FOUR

這裏的居民絲毫不掩飾對於房價的矛盾心理，或許是香港樓市生態中最為真實的寫照。

同樣在7月某一个中午，一位年輕鋼琴演奏家出席開發商周年酒會，閑聊之時也被卷進香港樓市的話題漩渦。這位在當地頗有知名度的人士身兼多職，既從事電影配樂，又製作音樂題材節目，目前在香港已購置數套房產。

即便如此，他對房價仍頗有微詞，直言十幾年前供樓壓力不大，最早首期在30多萬港元――以按揭九成計，一套房總價300餘萬港元――如今的情況卻是連按揭都越來越難辦理。

為了給樓市降溫，香港屢屢祭出“辣招”，包括購房最高按揭成數由1997年的九成降至2017年的六至七成，以及今年4月12日進一步收緊印花稅條例等，但房價仍居高不下。數據显示，過去二十年間，本地房價漲幅達99.2%，僅今年上半年漲幅便達8%。

儘管對按揭諸多不滿，對於已有房產，這位演奏家卻絕沒放棄投入資金到樓市硬碰，他數次表達出對南區住宅的看好，並放言“就算斷供車也不能斷了供樓”。

至於原因，他給出的理由是，“辣招”對樓市的影響並不大，只要不改變供應方式，就不必擔心房價下跌。

FIVE

美國諮詢機構Demographia此前旗幟鮮明地指出，香港擁有全球範圍內與收入相比最買不起的住房，假設不繳稅、沒有其它生活開支，這裏的房價中位數相當於本地家庭18年的總收入。

高力國際7月中旬則發布了一份名為“港幣500萬的選擇”數據，同是500萬港元預算，在北部的黃大仙區能購置一套506平方�房產，在深水�、灣仔、東區、中環等地帶卻只能買得起300平方�以下的房源。更甚者，在富豪集聚的半山區僅買得起229平方�。

隨着房價的走高，包括恆基兆業在內越來越多開發商順應形勢，開發出以面積小著稱的“納米樓”。加之購房者對住宅面積的預期降低，“納米樓”的成交量一度成為樓市新風向。

對於市場自我調整的結果，香港未加以阻止，更將它視為“市場保持靈活性”的效果，第三方服務機構卻對此持相反意見。

某國際機構高層接受採訪時公開抨擊“納米樓”並不適宜人們居住，皆因扣除公攤面積以及廁所、衣櫃、床等部分后，可活動範圍“幾乎很少”。

高力國際同樣認為，納米樓依然會是入市者的主要產品，但隨着房價上升，納米樓面積已達到臨界點，並警告投資者“要小心購入”。

SIX

對於樓市，香港曾明確承諾要降低房價，或至少遏制房價的繼續上漲，這意味着要增加住房供應。

這方面香港的確在付諸努力。前行政長官梁振英在卸任前夕發表《施政彙報》提及，截至2017年3月底，預計未來3至4年，一手住宅市場的供應量約為9.6萬套，較本屆上任時高出近五成，並創2004年9月以來新高。

但和日益增長的外地及本地購房需求相比，新房端的供應仍顯得杯水車薪。以本地需求為例，香港住宅量自2010年下半年開始未能追上結婚及本地出生人數，僅2016年，新成立家庭逾10萬戶，遠高於外界所預估香港未來幾年年均新增供應住宅2.1萬套的水平。

“負擔得起房價的家庭總數，仍高於香港的（住宅）供應總量！”仲量聯行相關負責人在7月的一次記者會上嚴肅地表示，自2009年推出的一系列辣招是“一刀切”的冷卻樓市措施，因一二手市場同樣執行雙倍印花稅及按揭收緊措施，令二手房需求推向新盤市場。

這番話道出目前香港樓市的一個事實：同樣面對辣招，人們在購買一手房時，仍可以依靠開發商提供的“優先融資安排”獲得另類按揭及抵扣印花稅；二手房卻形成了鮮明的反差，人們因難以獲得按揭貸款而被迫放棄，儘管房價相對便宜。

“我們只是希望新一屆修改現有的冷卻樓市措施，讓一手及二手市場能重新運作。”上述負責人建議，應在二手市場放鬆雙倍印花稅及按揭收緊措施，釋放二手市場約116萬套的住宅存量――相當於未來三四年新房供應的11倍有餘。

無獨有偶，一天前高力國際在召開記者會時提及，香港新造按揭宗數已由1997年的1.62萬宗降至2017年5月份的8164宗，平均每宗貸款總額多183萬港元，總額卻下跌17.7億港元。據此，該機構得出一個看似幽默的結論：

“銀行最大的風險是缺乏足夠的按揭業務。”

　　(出處：觀點地產網 2017年07月24日)

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廣州白雲區三元里大道旁將新增兩宗居住用地

東方財經網 2017-07-25 23:53:26 來源：

近日，廣州（樓盤）市國土資源和規劃委員會公布白雲區嶺南集團地塊（白雲區AB3310、AB3313規劃管理單元）的1項規劃成果的通告。據此，三元里大道東西側分別新增一條支路，同時對支路南北側地塊的土地用途進行調整。

具體為，三元里大道西側新增一條支路，寬度15米，新增支路的北側地塊（AB3310053地塊）調整為公交首末站，新增支路的南側地塊（AB3310055地塊）用地性質為二類居住用地，容積率≤3.6。

同時，三元里大道東側新增一條支路，寬度15米，新增支路的北側調整為二類居住用地（AB3313071地塊）（容積率≤4.2，）及供電用地（AB3313072）；新增支路的南側調整為中小學用地。

此外，本次規劃增加小學、幼兒園、街道辦事處、政務服務中心、社區居委會、銹老年之家、變電站（110KW）、垃圾收集站、公共廁所、公交首末站等公共服務設施共計13項。全部設置在改造地塊中，建築面積約1.8萬平方米。

　　(出處：觀點地產網 2017年07月25日)

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7月上半月50城住宅成交同比跌20% 一線城市住宅成交量下滑明顯

東方財經網 2017-07-25 23:53:33 來源：

易居房地產研究院日前發布報告显示，7月上半月，易居監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1136萬平方米，環比6月上半月減少2%，同比減少20%。

環比來看，50個城市中有30個城市出現環比下跌，跌幅最大的三個城市為安慶、廊坊和惠州，相比6月上半月的市場成交跌幅分別為41%、37%和37%。同比來看，50個城市中有33個城市出現同比下跌。其中跌幅最大的三個城市為北京、福州和廊坊，同比跌幅分別為74%、69%和66%。

易居研究院研究員賴勤分析稱，目前普遍實施的“五限”政策，對於樓市的管控起到了积極的作用，市場交易已經逐漸平穩。觀察從2016年開始的歷史數據，當前市場交易處於中間偏下的水平。

從不同類型城市來看，7月上半月，一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-8%、8%和-13%，同比跌幅分別為56%、12%和18%。“三類城市均表現為同比下跌，體現了此前出台的調控政策的有效性，政策效應逐漸釋放，將引導全國樓市步入平穩階段。此外，一線城市成交量下滑最為明顯，和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。”賴勤認為，“對於一線城市來說，市場率先調整，降溫作用也相對明顯。對於二線城市來說，市場分化嚴重，7月市場成交小幅上揚。三線城市過去幾個月市場異常火爆，目前已略顯疲態，成交量有所下滑。”

值得一提的是，從成交面積的同比跌幅來看，北京為74%，領跌全國；從環比跌幅來看，北京為36%，也處於跌幅榜前五位。據了解，導致北京樓市降溫的原因，既有限制高價盤預售證審批的因素，也有購房需求急劇萎縮的因素。

偉業我愛我家市場研究院的統計數據也显示，2017年7月以來，北京全市新建商品住宅和二手房成交量環同比下跌明顯。其中，中上旬新房共網簽888套，與6月中上旬相比下降28.5%，同比下滑66.9%。另外，全市二手住宅共網簽4651套，環比下滑20.4%，同比下滑66.5%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，國家統計局此前發布的6月70大中城市住宅銷售數據显示，7月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。同時，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落。

胡景暉認為，隨着各城因城施策，有針對性地出台各自的調控政策，未來樓市調控將更加行之有效，各地樓市逐漸向著預想的軌跡發展，形成“一二線房價得到控制，三四線庫存得到去化”的理想局面。

賴勤分析稱，7月上半月市場交易總體表現為穩中有跌，這主要是由於調控政策在持續作用，引導此前過熱的市場逐漸降溫。“預計類似的市場行情將繼續延續，7月全月市場交易仍將保持穩中有跌的態勢。同時，城市分化現象較為明顯，對於部分政策寬鬆的城市，市場交易熱度可能還將持續一段時間。”他說。

　　(作者：高偉)　　(出處：經濟參考報 2017年07月25日)

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上半年信託貸款猛增370% 二季度房地產集合信託成立規模攀升

東方財經網 2017-07-25 23:53:33 來源：

2017年已過半，雖然信託業協會的二季度數據尚未出爐，但伴隨信託貸款規模高速增長，“通道遷徙”邏輯得到驗證。有業內人士預測，二季度末信託業管理資產規模有望突破23萬億，預計在23.26-23.57萬億。

央行近日發布的數據显示，社融規模“表外轉表內”趨勢明顯，而表外融資中，信託貸款顯著增長。6月份新增信託貸款2481億，同比增長207%。

在上半年信託產品市場中，房地產信託的發行、成立規模均有走高趨勢，工商企業信託規模穩步增長，基礎產業集合信託規模大幅收縮。

數據显示，6月份房地產集合信託成立規模達333.49億元，同比增長76.27%。業內人士認為，房地產集合信託規模大幅增長，與其他融資渠道收緊有關。

另據百瑞信託博士后科研工作站的研究显示，2017年二季度集合信託產品發行數量同比小幅增長，信託產品平均預期收益率仍集中在6%-7%之間，不過有走高趨勢。

“上半年集合信託收益率比年初漲了千分之三左右，我覺得下半年至少還可以再漲千分之三。”一位華北地區信託公司營銷總監稱。

二季度末信託規模或超23萬億

用益信託數據显示，6月份集合信託產品成立規模1400.85億，同比小幅下降；不過，整個二季度集合信託產品成立規模達4166.61億元，同比上漲。

另據央行數據表明，6月份新增信託貸款2481億，同比暴增207%；上半年新增信託貸款1.31萬億，同比增長370%，新增社融中信託貸款佔比11.7%，創4年來新高。

“前6月信託貸款規模持續強勁，‘通道遷徙’邏輯完美驗證。”招商證券金融組鄭積沙、馬鯤鵬等人在近期的一份報告上指出，“基金子公司和券商資管的新增‘委託貸款’由1月份的3136億持續萎縮，6月份為-33億，增量已連續3個月為負值，其上半年新增委託貸款規模同比腰斬，且社融比重收縮至5.40%，表外融資搬家趨勢持續。”

基於社會融資中信託貸款數據、集合資金信託等數據，華融信託研究員袁吉偉對信託業資產規模進行預測。預測結果显示，二季度末信託業管理資產規模有望突破23萬億元，預計在23.26-23.57萬億，中值為23.42萬億，同比增長35.4%。

而招商證券金融組則預期，2017年二季度末信託資管規模有望達24萬億以上，同比增速進一步達到39%。

伴隨着規模穩步增長，信託收益率亦出現攀升。6月份集合信託平均收益率達6.72%，為2017年以來最高水平，環比上升0.16個百分點。

“用益的數據是平均值，裡面包含真假集合產品。現在集合信託產品收益已經漲了，今年初，一年期產品收益率高點在6.5%-7%，目前一年期產品收益率高點已達7%-7.3%。”前述華北地區信託公司營銷總監稱。

如“中融-融固21號信託貸款集合資金信託計劃”一年期產品預期收益率為6.6%-7.0%，“華澳信託・臻鑫84號”一年期產品預期收益率達7.2%-7.4%。

業內人士稱，上半年信託預期收益率回升，一是與資金面收緊有關，自去年四季度以來，央行貨幣投放更為審慎，資金面中樞明顯上行，無風險利率走高，帶動各類固收類理財產品收益率走高；二是監管升級，對於同業投資行為監管力度加大，以往來自銀行等機構資金有所下降，也倒逼信託收益率上升吸引投資者。

房地產集合信託回暖

信託整體規模穩步增長，房地產信託是一支不可忽視的力量。

今年2月份，一位信託公司副總經理曾對21世紀經濟報道表示，介紹過來的房地產業務有增多趨勢。“過去一些上市房企不太願意拿抵押物進行信託融資，但現在條件明顯比過去寬鬆，業務比以前好做一些。”

目前來看，房地產信託回暖趨勢得到數據驗證，且增幅較大。用益信託統計數據显示，二季度房地產集合信託成立規模達993.8億元，而一季度為471.01億元，環比、同比增長超一倍。

業內人士認為，隨着房地產企業融資渠道日益收緊，包括髮債等主要融資渠道受限較大，導致很多房地產企業融資需求迴流信託。同時，雖然宏觀經濟有所回暖，實體企業經營績效改善，但信託公司能夠涉足的各類業務中，房地產具有風險把控程度高、收益率高的特點，這也吸引了很多信託公司加強了房地產信託的拓展力度。

目前來看，7月份依舊延續了上半年房地產信託的回暖趨勢。7月10日，華夏幸福公告擬與國通信託、平安信託、英大信託簽訂增資協議，分別融資20億元、30億元、6億元，總額度達56億元，三項融資均採用股債結合模式。

“房地產信託這種發展勢頭在下半年可持續性會下降。”袁吉偉認為。一是房地產調控深化，房地產行業下行趨勢將更加明顯，風險性逐步上升；二是信託公司房地產信託集中度上升，後續對於相關業務的風險管控要求更高，可能逐步有意識地強化房地產信託准入要求；三是監管部門也會密切關注房地產信託走向，不排除對過於激進化發展的信託公司給予更嚴格的窗口指導。

　　(作者：張奇 孫美琦)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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寄望住房租賃市場發揮更大作用

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源：

近日，住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個城市作為首批住房租賃試點。上海易居研究院就此發布了《全國50城房租收入比研究》報告，報告显示，2017年6月全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

這項數據表明，中國一二線城市不僅面臨房價過高的問題，租金費用相比收入也存在過高的現象，即人們的居住支出處於不合理的水平。出現這種現象的原因，主要是中國資源非市場化分配方式刺激人口流向中心城市（直轄市、省會城市等），但是這些城市的公共資源以及土地是按照戶籍數量規劃，過多的人口需求與相對過少的土地與公共資源供給之間出現緊張，造成房價以及租價大幅提高。

現在，一線城市過高的房價已經導致大部分中低收入者無法購買自己用於居住的房子，這樣下去會形成嚴重的社會問題，從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”，再到此次文件中提及的“實現租者幸福居住”，中央想要解決市民無力購房的困境，開始寄望於租賃市場發揮更大作用。這主要體現在，北京上海等城市開始公開出讓租賃住房用地，要求開發商採取“只租不售”模式，增加租賃住房房源；此外，像廣州等城市，開始探索“租售同權”，租房者也可以享有部分購房者所擁有的權益。

但是，我們必須認清一個事實，在一線城市，不僅是房價過高，租房價格也很高。在一些發達國家，一般用於居住的支出大約是個人稅前收入的1/3左右才算合理，但是，在中國一線城市絕大部分工薪階層用於居住的費用遠遠超過這一水平，這說明中國的房價過高是不爭的事實。房價過高帶來的經濟問題異常嚴峻，即使那些擁有房子的家庭，比如在北京五環內擁有100平米住宅，其家庭財富可能高達千萬，但其現金收入可能很低，而且其中很大一部分要繳納按揭，而那些沒有住房的個人或家庭，更需要省吃儉用積蓄首付，因此，過高房價對社會消費是一個巨大的打擊，它不僅制約了人們的日常消費，還通過過高的地租抬高商品與服務的價格，形成消費緊縮效應，而唯一獲利的是土地擁有者。

大中城市加快發展住房租賃市場是改善住房供給結構，減少無房者壓力的一個補救措施，但不足以從根本上改變樓市畸形對中國經濟與社會帶來的扭曲與衝擊。因為在高房價城市，租賃價格同樣過高，除非大規模的增加住房供給，目前來看，儘管一些城市推出一些地塊要求開放商採取“只租不售”模式，但這種模式能否持續仍需觀察。

早在中國實施房改之前，城市住宅全部為國有，使用者象徵性的繳納租金。現在，中國可以通過國有企業建設公房，出租給市民居住，而當他們積蓄了購買力后，也可以直接購買下來。在一些國家，這種制度很好的實現了國民“居者有其屋”的夢想。

長期以來，我國房地產市場土地供給的“計劃方式”與建設銷售的過度市場化之間存在矛盾，這種模式導致一線城市土地價格快速上漲，再加上中國城市資源分配的不平等，最終使得一線城市土地與房屋供給與人口大規模流入嚴重脫節，產生地產泡沫，並通過領漲效應，將泡沫傳遞到更多的地區。

我們認為，從長期的角度看，需要解決一線城市資源過度集中的問題，減少人口繼續流入併產生大城市病，影響城市效率，只有更多的中小城市發展起來，或者建設城市群從更廣的地區吸收人口，才會避免人口過於集中的問題，比如雄安新區的設立、京津冀一體化等就是有益的嘗試；其次，從樓市供給來看，傳統的土地規劃與拍賣方式並不是一個好的模式，它也是樓市扭曲的根源。針對低收入者，中國可以考慮由主導的國有企業提供住房，既可以租住，也可購買，實現居者有其屋的夢想，避免樓市過度炒作對經濟與社會帶來的挑戰與風險。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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易居：今年全國二手住宅成交量或降13%

東方財經網 2017-07-25 23:53:40 來源：

中國證券網訊（記者 梁敏）易居房地產研究院24日發布的全國二手房市場研究報告显示，2017年，預計全國一手住宅成交量同比下降5%，二手住宅成交量同比下降13%，二手房成交面積/一手房成交面積比值小幅回落至39%，低於2016年42%的水平，但仍處於歷史高位。

易居研究院研究員王夢雯表示，二手房成交面積/一手房成交面積的比值通常在樓市繁榮期上行，在樓市調整期回落。這主要由於樓市上升期購房需求大量釋放，但新房供應需要一定時間，二手房不受建築工期影響，交易更加活躍，從而推高比值。而在樓市下行期需求大幅萎縮，部分熱點區域下行初期由於限價政策，新房二手房價格出現倒掛，二手房市場觀望氣息濃重，導致成交低迷，因此比值回落。

從具體城市來看，二手房成交量佔比較大城市主要位於東部沿海城市，如北京（樓盤）、廈門（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、吉林、哈爾濱（樓盤）、瀋陽等，此類城市建設相對完善，工業化程度相對較高，房地產市場發展相對較早，因此二手房成交相對活躍。

此外，王夢雯還表示，長期而言，由於土地資源有限，市場上新房供量將逐漸回落，隨着存量房源不斷增多，二手房交易將逐漸活躍。從這個角度來看，東部二線城市將先於中西部二線城市進入存量房時代。

　　(作者：梁敏)　　(出處：中國證券網 2017年07月24日)

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上海兩幅純租賃宅地被平台公司摘得

東方財經網 2017-07-25 23:53:40 來源：

中國證券網訊 上海（樓盤）首次推出的兩幅純租賃居住用地今天下午兩點掛牌截止。雖然有34家房企購買了競買申請書，但兩塊地卻分別只有1家企業提交競買保證金。因此，無需現場競價環節，浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊被上海張江（集團）有限公司摘得，嘉定區嘉定新城E17-1地塊被上海嘉定新城發展有限公司摘得。這兩家公司都是當地的平台公司。

　　(出處：中國證券網 2017年07月24日)

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