只租不售 上海租賃住房“唱大戲”

東方財經網 2017-08-02 22:53:08 來源：

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。這則短短的消息，在長期從事房地產市場研究的克而瑞研究中心副總經理林波看來，釋放出一個極其重要的信號――將來想要在一線城市立足的房企，再走原來的老路不行了，只有參与租賃市場業務，才有可能在一線城市做生意。

這兩塊土地，一塊位於外來精英人口聚集的上海郊區嘉定新城，一塊則位於目前已發展成熟的高新技術產業園區張江。嘉定新城的商品房每平方米單價已經直逼5萬元，張江園區的商品房單價早已進入6萬元時代。

這兩塊“寶地”，因為“只租不售”，底價成交。每平方米樓板價格只有5569元和5950元，大約只有周邊房價的十分之一。拿地者一個是上海嘉定新城發展有限公司，另一個是深耕張江數十年的本土國企――上海張江（集團）有限公司。項目建成后，將提供至少1897套租賃住房房源。

中國青年報・中青在線記者聯繫兩家企業採訪時，兩家企業都以“剛剛拿地，還沒想好”為由拒絕了有關為何拿地、未來是否有可能盈虧平衡的提問。

不過，有房地產專業自媒體給這兩家企業算了一筆賬，即便按照目前極低的拿地成本核算，根據“精裝交付”“租金上報”的嚴格規定，兩家企業投下的這筆錢，大約每年只能有4%左右的收益率，預計要超過30年才能收回成本。

這與目前房地產企業的操作模式大相徑庭。現在的模式是，房地產企業通過向銀行貸款、抬高槓桿來拿地，迅速起樓，再以比周邊二手房價高得多的價格出售房屋，迅速收回成本。

“看上去好像這兩家國企是賠本賺吆喝，實際上，我認為是在探索一條新路。把錢投入租賃市場，再尋找其他渠道掙錢。”林波判斷，在稅收等方面，這兩家企業會得到較大幅度的優惠，同時，還很有可能以優先、優惠的方式把以上兩個地塊周邊的商業、配套交給這兩家國企來做。未來，不做租賃市場的房企，有可能很難從一線城市手裡拿到地，“有錢都拿不到。”林波介紹，他的一些房地產開發商朋友，早就對這兩個“只租不售”地塊產生興趣。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌告訴中國青年報・中青在線記者，兩家國企肯定不會虧本，“我判斷，先讓國企進入，核算出一個盈虧平衡點，再全面向民營開發商放開。”

通過國企試點，可以找到合適的鼓勵政策、制定合理的推廣方案，最終保證上海在5年內完成住房“十三五”規劃中的70萬套租賃房建設目標。上海對外經貿大學副教授、房地產投資與融資專家汪波算了一筆賬，網上有關4%投資回報率、30年收回成本的說法並不科學，“這隻是用了一種靜態的算法，它並沒有把房租未來的上漲預期，以及每年房租資金的收益算進去。”

汪波用動態成本核算的方法發現，即便加上開發商後期裝修、物業等成本，這批租賃房每年的投資回報率至少也可以達到6%以上。

在經常與開發商打交道的林波看來，這6%彌足珍貴。“現在拿地，國家規定必須使用自有資金，不能加槓桿、不能貸款。開發商一大筆錢砸下去，未來能不能收回成本還真不知道。”林波分析，同樣是一筆自有資金花下去，對開發商來說，與其去購買拿地成本就高達六七萬元的郊區土地，倒不如只用十分之一的錢、購買一個位於城市副中心、青年人才集聚區域的“只租不售”地塊，至少這個地塊每年的租金收益極有保障。

由於租金收益屬於“長期穩定現金流”，這筆收益很容易就可以進行“資產債券化”，繼續用來再融資，“明白人一看就懂了，比如萬科，它已經開始在廣州爭搶租賃用地項目了，開發商可不笨。”

中國青年報・中青在線記者注意到，近期，為了抑制房價過快上漲，各地奇招頻出。其中，以廣東的“租售同權”和上海的“只租不售”關注度最高，兩者均希望通過調控的手段，扶持租賃市場。

根據最新發布的上海住房“十三五”規劃，未來5年，上海住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，較“十二五”期間增加20%。上海城鎮住房供應總量預計新增約170萬套，其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。

此次上海掛出的1897套租賃房，只是一個開始。根據上海的規劃，“十三五”期間，上海每年新增租賃房平均約達到14萬套。

“民營企業很快會加入競爭。這其實是一筆不錯的買賣。”林波說，民營開發商的积極性毋庸置疑，“或許有人會說，有五六千一平方米的錢，不會去三四線城市買地賣房嗎？實際上，三四線城市的苦頭，幾乎所有房企都吃過，能留在一線城市，都會盡量留在一線城市。”

　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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北京東城永外地塊樓面地價單價5.8萬元成交 商品住房需滿足“9070”政策

東方財經網 2017-08-02 22:53:13 來源：

新華社北京８月１日電（記者孔祥鑫）北京市東城區多年沒有住宅用地供應，近期推出永外地塊受到輿論關注。記者１日從北京市規劃國土委獲悉，該地塊於１日在北京市土地交易市場成交，成交樓面地價為５８０８０元／平方米。其中，商品住房需滿足“９０７０”政策，即套型建築面積９０平方米以下住房面積所佔比重均需達到７０％以上。

據介紹，東城區永外大街０５０３－６０２北、６０６東、６０６西地塊Ｒ２二類居住用地、Ｂ４綜合性商業金融服務業用地，土地面積約４．２５公頃，總建築規模約７．３６萬平方米，其中，居住建築規模約３．７７萬平方米均建設為普通商品住房，銷售均價不超過８９０６８元／平方米，最高銷售單價不得超過９３５２１元／平方米。該宗地商業用途建築規模自持比例為５０％，自持年限為２０年。

該地塊最終被北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體以３８．４億元競得，溢價率為１％，成交樓面地價為５８０８０元／平方米。

東城區此次推出的永外地塊為危改項目中的資金平衡地塊，該危改項目內共涉及１３９４戶住宅及２８家企業拆遷，通過實施危改工作，建設回遷安置房約２１萬平方米，改變了西革新里地區原有髒亂差的城市面貌，改善了此區域居民生活環境。永外地塊掛牌文件中要求競得人須代建７０００平方米燕墩博物館，建成后無償移交東城區文化委員會使用，彌補了區域文化設施不足的短板。

據了解，今年前７個月，北京市已經成交自住房用地１５宗，“限房價、競地價”用地２０宗。所有商品住宅地塊均設定了未來的銷售價格或最高價格。從土地出讓環節設定價格，對北京市房地產市場平穩健康發展起到了积極作用。

　　(作者：孔祥鑫)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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北京最高限價地近底價成交 金科近20億摘平谷兩宅地

東方財經網 2017-08-02 22:53:14 來源：

新華網北京8月1日電（袁雅錦）八月北京土地第一拍熱度空前，今日下午，萬科、金科、旭輝、首創、金地、遠洋、石榴、碧桂園、保利首開龍湖、招商吉林天茂等眾多主流房企齊聚市中心交易市場，共赴三宗熱門地塊的競拍戰局。

競拍結果显示，東城區最高限價地遇冷，以近底價的38.4億元被華潤招商碧桂園聯合體摘下；而平谷區夏各庄兩宗宅地則均被金科斬獲，共計成交19.9億元。

東城區最高限價地0.5溢價率成交

6月27日，沉寂5年的東城區突然掛牌一宗限價地塊――永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，起始價為38.2億元，根據出讓規定，建成后商品住房銷售均價不超過89068元/平米，且最高銷售單價不得超過93521元/平米，刷新了北京史上最高限價房地塊紀錄。

資料显示，該地塊位於東城區永定門外地區，土地面積達42457.553平米，四至範圍為：東至永定門外大街，南至革新中街，西至規劃松林東路，北至鐵路線。

作為非常少見的內城地塊，其一入市便引發關注，但令人意外的是，截至掛牌競價有效期僅收到兩次報價，且最終直接線上成交，被華潤招商碧桂園聯合體以38.4億元總價、罕見的0.5溢價率入手。

亞豪機構市場研究部總監郭毅稱，介於二環與三環之間的東城區地塊本身的位置條件極為稀缺與優越，且沒有配建任何政策性住房，對任何一家房企而言都是夢寐以求的地塊。“之所以參与競標的企業不多，有可能跟它的90/70限制有關。本身相對高的單價產品和配備的小戶型，其實整體來說它的產品定位是有一定難度的。”

金科力斬平谷兩宅地

現場競拍的兩宗限價自持宅地，分別為夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地和夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，吸引了首城置業、金科、招商吉林天茂、保利首開龍湖、旭輝、首創、中海、金地、遠洋、萬科、碧桂園、石榴等十二家房企的爭奪。

首拍的夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地，出讓起始價為5.5億元，此前共獲12次網上報價，現場爭奪異常激烈，僅10輪競拍便觸及價格上限，最終，金科以8.23億元總價、自持24%面積的代價成為贏家。

第二宗夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，出讓起始價7.8億元，網上報價11次，勢在必得的金科再次以11.67億元總價、自持28%面積的代價將之收入囊中。

對近年來加速布局京津冀的金科來說，此前相繼摘得的天津團泊湖地塊和河北正定地塊，加上上述兩宗平谷地塊，或加強其在北方市場的話語權，密集買地之後如何開發，亦引發市場的後續關注。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年08月01日)

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北京房貸執行基準利率 放款周期延長3月起步

東方財經網 2017-08-02 22:53:17 來源：

在“3・17新政”等一系列政策的調控下，北京房地產市場迅速降溫，目前成交量繼續探底。與此同時，各家銀行房貸審批和放款節奏也越來越慢。

《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行和房產中介了解到，目前多數銀行房貸的放款周期三個月“起步”，並且貸款審批和資質審核等也較往年更為嚴格。

首套房貸款執行基準利率

近日，《證券日報》記者以購房者身份諮詢了北京地區多家房產中介，多位房產經紀人告訴本報記者：“日前合作的銀行首套房基本都是執行基準利率，少數利率上浮的銀行基本沒有客戶會主動選擇。”

本報記者走訪多家房產中介了解到，坊間傳言的首套房貸款利率上浮10%的銀行主要集中在兩家股份制銀行。多位房產經紀人表示，最近成交量低並且沒有同兩家銀行合作，並不清楚執行利率是否上浮。

同時，本報記者走訪多家房產中介，經紀人的回答也越來越謹慎，“貸款利率由銀行決定，我們中介只是幫忙走流程，方便的話您也可以自己申請”成為多位經紀人的官方回答。

本報記者以購房者身份諮詢了上述銀行的個貸專員，工作人員表示：“多數客戶利率會上浮10%，但是也有個別資質特別好的還可以批准基準利率，不過目前額度比較緊張。”

央行統計數據显示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。剔除資產證券化等因素影響，1月份至6月份，個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元，月度新增額逐月下降。

根據北京地區某大型房產中介提供的數據，自6月份以來，90%的二手房是通過降價完成交易的。而且，隨着二手房市場持續發酵，降價的房子已經由之前的高市值房源蔓延至普通剛需房源，平均幅度在10%-15%左右。

不過，有多位購房者表示，在首付、貸款利率、月供均提高的情況下，隱形增加的成本可能遠超過房價下跌的成本。同時有不少購房者表示，目前申請住房貸款需要提交的材料越來越嚴格，多家銀行表示收入證明和工資流水缺一不可，有多家銀行甚至要求完全匹配，提供的流水證明進賬部分必須有“工資”等字樣，普通的資金流入不再算作收入。

《證券日報》記者算了一筆賬，按照等額本息還款法計算，如果購房者貸款為100萬元，首套房貸款利率執行8.5折優惠時30年期月供為4872.7元；首套房貸款利率執行基準利率后，25年期月供為5787.8元；如果按照首套房貸款執行基準利率的1.1倍來計算，25年期月供為6075.4元。

放款周期三個月起步

根據北京住建委的數據显示，截至7月29日，北京全市7月份二手房網簽量為7859套，繼6月份網簽量不足萬套之後，二手房成交量繼續下行。“3・17”新政過後，4月上旬、5月上旬和6月上旬北京地區二手房網簽量分別下降27.2%、25%、13.9%，呈現連續走低的趨勢。

北京市朝陽區某房產中介的店長告訴《證券日報》記者，“我毛司最近一次公布的北京地區門店數量在5月份，約有1300家門店。按照目前的交易量，多個門店業績幾乎為零。”

結合融360監測數據來看，6月份北京地區首套平均利率達到4.97%，超過基準利率。同時受額度影響，貸款審批周期變長。

《證券日報》記者走訪北京地區某房產中介詢問“貸款放款時間”時得到回復“房屋的放款是由銀行來決定的，具體時間我們無法為您保證”。

在本報記者不斷追問下，有部分房產經紀人透露，“目前在走流程的客戶，還有‘3・17’新政之前就批貸的仍然沒有放款，放款時間至少是3個月起步了。”

另有多位房產經紀人表示，“由於放款時間的拉長，目前不少賣房的客戶表示願意接受6個月左右的交易周期。”

隨後，本報記者諮詢了多家銀行的個貸經理，個貸專員紛紛表示：“何時放貸不確定，需要耐心排隊等待。”

在走訪過程中，本報記者遇到了一位新政前就簽訂購房合同的客戶，他表示：“等了4個多月還沒有放款，賣家早就定了意向房源，但是因為拿不到放款，隔三差五的催促，我夾在中間只能來催催中介。賣家希望我接受利率上浮儘快放貸。”

業內人士表示，今年銀行整體的信貸環境都將處於較為緊張的態勢中，銀行在自身額度受限的情況下，不排除會進一步收緊貸款利率優惠。

　　(出處：中國經濟網 2017年08月02日)

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北京一日出讓三宅地 東城區地塊爆冷

東方財經網 2017-08-02 22:53:20 來源：

和訊房產消息 8月1日，北京（樓盤）市出讓平谷區及東城區三宗地塊，總出讓土地面積16.45萬平方米，總起始價達51.5億元。3宗地塊全部採取“限房價，競地價”的方式出讓，其中，東城區地塊住宅的未來價格不得超出9.35萬元/平方米、平谷區夏各庄鎮2宗地塊住宅價格不得超出2.73萬元/平方米。

雖然東城地塊自身條件過硬，吸引了保利+首開、平安、華潤＋招商+碧桂園3家企業及聯合體的競拍。然而，由於東城區地塊競拍房企沒有到達競拍現場，現場直接跳過了該地的競拍。最終，據規土委官網显示，華潤+招商+碧桂園以38.4億拿下該地塊，成交價格接近底價。

相比起原本的熱門地塊的冷清場面，同一日出讓的平谷區兩宗地塊現場競拍卻是熱鬧非凡。

其中，平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地共有12家企業報名包括中弘、金科、招商＋吉林天茂、旭輝、保利+首開+龍湖、首創、中海、金地、遠洋、萬科、碧桂園、石榴。最終，金科以8.23億元，溢價24%競得地塊。

平谷區夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地則有中弘、金科、招商+吉林天茂、旭輝、保利+首開+龍湖、首創、中海、遠洋、萬科、金地、碧桂園共計11家企業參与。最終金科以自持28%面積再獲一子。

由此，金科共以19.9億獲得平谷區兩宗地塊，今日土拍三宗地塊總成交價58.3億元。

進入8月，北京預計將出讓11宗地塊建設用地面積總計66.14萬平，以住宅用地為主，僅1塊為純商辦用地，起始總價合計263.3億。本月11宗土地中9宗都含限價商品房性質，這也預示着，本月土地市場上各大房企的爭搶亦將十分激烈。

　　(出處：和訊房產 2017年08月01日)

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山西商品房去庫存初見成效

東方財經網 2017-08-02 22:53:21 來源：

記者從山西省統計局獲悉，今年上半年山西省商品房銷售量增長迅速，待售面積持續減少，“去庫存”效果明顯。

統計数字显示，上半年山西省商品房待售面積1523.9萬平方米，比去年末減少237.1萬平方米。其中，住宅待售面積1075.8萬平方米，比去年末減少158.4萬平方米。專家表示，去年以來山西省商品房“去庫存”力度不斷加大，採取了打通商品房和公租房供需通道、推動房地產開發企業兼并重組等11項措施，對房地產市場起到了明顯的刺激效果。除了政策性影響外，金融機構開展業務流程再造，簡化按揭客戶辦理手續，积極為本地及外地購房者提供貸款服務，也對去庫存產生了积極的推動作用。截至2017年7月，山西建行個人貸款規模已經突破500億元，上半年累計投放商業性個人住房貸款2.6萬筆，金額96.63億元，新增70.15億元，佔到全省新增額的五成以上。今年上半年，山西省商品房銷售面積達到830.6萬平方米，同比增長20.9%，其中商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。（據新華社電）

　　(出處：中國證券報 2017年08月02日)

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環北京三縣遇最嚴限購之後

東方財經網 2017-08-02 22:53:24 來源：

接連的限購令似乎已讓燕郊樓市跌至冰點。

資料圖

法治周末記者 蔣起東

“過去看看吧，買不買不要緊，天這麼熱，進去喝口水也好。”徐麗(化名)踩着一雙藍色拖鞋，手拿一沓各式各樣的樓盤海報，尾隨一位路人行走了百餘米，只為讓他們進售樓處聽幾分鐘銷售人員的講解。

“每帶去一個人，我就能拿到10元、20元的獎勵。”今年40多歲的徐麗，日常工作是站在燕靈路口，為多家地產中介公司招攬客源，“之前燕郊火的時候，你想看房還要先交錢，現在不好乾了，行情不好，幾乎沒什麼人看房。”

燕郊，素有大北京（樓盤）樓市的“晴雨表”之稱，這座距北京市中心直線距離30公里的河北小鎮，因其獨特的地理位置，不但吸引了眾多想在北京紮根而不得的“北漂”購房置業，更吸引了大批炒房投機客前來“淘金”。從2014年起，燕郊房價就一路飆升，而通州城市副中心地位的確立，更是讓房價攀升到新的高度。

而今，接連的限購令似乎已讓環京樓市跌至冰點。法治周末記者近日走訪燕郊著名的燕靈路口地產中介一條街發現，儘管是炎炎夏日，但中介門店卻犹如深冬般了無生氣，平日里熙熙攘攘、大大小小的數十家中介門店如今門可羅雀，有些門店只有顧客寥寥數人，有些則是閉門歇業，“出租”“轉讓”字樣的廣告在沿街門臉隨處可見。

“政策影響還是很大的，這條街上很多小中介已經干不下去了，大中介也關了好幾家。”徐麗告訴法治周末記者，6月份限購出台後，現在除了極個別項目，外地戶口在整個北三縣已幾乎無房可買，要麼就只能考慮商住房。

“有什麼資格瞧不起商住”

毗鄰燕郊人民醫院的一家中介門店，一位背雙肩包的中年男性被熱情洋溢的中介銷售人員迎入屋內，在聽到燕郊只有商住房可賣后，便揚長而去，並拒絕了中介讓其留下聯繫方式的要求，只剩下銷售人員獨自抱怨。

“有什麼資格瞧不起商住？當年瞧不上通州商住，現在買得起嗎？”一名房產中介小聲嘀咕，“今天你對商住愛答不理，明天商住讓你高攀不起。”

法治周末記者走訪多家中介了解到，在限購政策下，外地人想走正規渠道在燕郊等北三縣地區買房已經是很困難的事情，而多名中介銷售人員都向記者推薦了當地40年產權的商住兩用酒店式公寓。

今年3月21日，河北廊坊市出台限購政策，暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市戶籍家庭首套房首付比例不低於50%；本市戶籍居民二套房首付比例提升至50%，購買第三套及以上住宅將不提供商業貸款。

6月2日，廊坊限購政策再升級，規定非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；已擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房；補繳的社保或納稅證明不得作為購房的有效憑證；當地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房，包括新建商品住房和二手住房。

政策的加碼宛如一盆冰水當頭潑下，受限北三縣限購政策，中介不得不力推目前還不限購的酒店式公寓。

為孔雀城等樓盤做代理的中介銷售余洋(化名)對法治周末記者表示：“我們現在代理的港中旅項目是燕郊新盤，但不是本地戶口確實沒辦法買。如果不介意土地使用權期限的話，可以考慮紫竹灣項目，40年產權商住，均價兩萬出頭，比目前燕郊均價要低些。最重要的是商住不限購，現在還能買。”

“不保證能辦下來”

限購之下，果真已無房可買？

在法治周末記者採訪中，除了推銷商住房外，也有多名中介銷售人員向記者推薦位於山東省龍口的海景房，“如果不是自住，只是想要投資的話，是個不錯的選擇”。

但多數中介置業顧問都向記者表示，外地人已經很難在燕郊買到新盤，二手房由於戶籍的限制，更不可能買到。

不過，也有中介人員向記者透露，想買二手房，可以“花15萬元補辦社保”，但補繳3年社保也存在風險，“不一定保證能辦下來”。

余洋告訴記者，據他了解，外地戶籍在燕郊確實已買不到新房，但香河的一個新開樓盤目前仍然在售，“是鴻坤的項目，均價1.9萬元，不過剩的應該也不多了”。

“現在燕郊的均價都是兩萬二、兩萬三，這個香河的項目才一萬九，未來肯定會漲。雖然香河現在比燕郊便宜，但未來肯定是香河的。”余洋信心滿滿。

對於記者對香河入住率不高、配套不足的擔憂，余洋直言：“也就是這幾年的事。只有鴻坤所在的香河北邊新城區才更有發展前景，況且這地方並不只鴻坤一個項目，好多大的有名氣的地產商都在這裏拿地開發，除了鴻坤，還有萬科、華夏、富力、榮盛，這麼多大地產商項目投在那裡，怎麼會發展不起來？”

驅車30分鐘，便從燕靈路口來到余洋所說的鴻坤・原鄉溪谷項目，相比燕郊的中介門店，這裏的售樓處稍顯熱鬧，銷售大廳里坐着幾桌顧客不時交談。售樓處一位工作人員告訴記者，在售的是一處高層，目前僅剩為數不多的幾套可供選擇。

面對限購政策下仍可銷售的質疑，該工作人員坦言：“這也算是歷史遺留問題，我們的項目是在限購政策之前開盤，在和有關部門協商之後，便獲准同意把剩下的賣掉。當然我們也不敢完全保證能辦下來，如果能辦下來就是皆大歡喜，對大家都好，如果萬一沒辦下來，我們也不會收取您任何費用。”

“還是會火的”

“限購之前，並不是這個樣子。”余洋告訴記者，之前帶顧客去看房，安排的班車都是一次好幾輛車的把顧客拉往項目售樓處。

而現在，可容納8人的麵包車，加上司機就只有3人。

1993年出生的余洋，2015年來到燕郊，那時更是另一番光景，“那個時候燕郊也才一萬，大廠不到一萬，香河還不到五千。最後悔的，一是沒從東北老家把戶口遷過來，二是沒買一套房”。

從通州被傳言確立為副中心開始，北三縣樓市便遭到熱炒。2015年年中，燕郊房價3個月內暴漲6000元，到2016年年初，有些樓盤甚至已瘋漲至將近3萬元。與此同時，大廠也陷入瘋狂，從2016年9月到春節過後，大廠潮白河板塊跳漲近1萬元。

不過，“史上最嚴限購令”取得了立竿見影的效果。廊坊限購政策出台後，房地產市場降溫效果明顯，量價齊跌。

據央視報道，廊坊市房屋交易與產權管理中心副主任郭玉雲表示，6月份新建商品房成交面積8.25萬平方米，其中住宅成交面積6.92萬平方米，與去年10月份相比分別下降70.92%和72.5%。存量房成交232套，同比下降78.9%，環比下降77.6%。

房天下網新房價格走勢圖显示，從4月份到7月份，燕郊已從每平米29645元下降到26583元，香河從每平米18332元下降至16829元，大廠則從每平米24431元跌至18900元。

“要努力把房價調控在2016年10月的水平，確保環比不增長。”廊坊市在6月2日出台的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》中提到。

長久以來，在北京樓市的影響下，北三縣難逃暴漲暴跌的怪圈，不過每一次低谷之後，都會重新攀升。這一次，看似跌至冰點的北三縣還會“得寵”嗎？

“放心，還是會火的。誰讓這裡是北三縣？政策只會越來越扶持。”余洋對這裏的未來仍然很樂觀。

早在2007年就來到燕郊的徐麗並不懂得什麼“怪圈”，但她直言：“這麼多年了，每次都這樣，別看現在冷清，等政策稍一鬆動，就又得熱鬧起來。”

責任編輯：王碩

　　(作者：蔣起東)　　(出處：法治周末 2017年08月01日)

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濟南樓市需求端“冷熱不均” 區位差的樓盤不好賣了

東方財經網 2017-08-02 22:53:27 來源：

在房地產調控政策持續加碼背景下，濟南（樓盤）部分樓盤首開去化率已經回歸比較正常的水平。個別樓盤首開去化率甚至不足30%，前段時間供應緊張的局面已經得到明顯緩解。

世聯行(002285,股吧)山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析，現在的去化率是一種比較正常的情況，並不能說是銷售遲滯。但市場那種普遍好賣的情況正在發生變化，部分區位、品牌一般的樓盤會面臨一些壓力。

個別樓盤首開去化在三成以下

合富輝煌山東分公司7月31日發布的濟南一周樓市資訊显示，在過去的一周中（7月24日至7月30日），濟南商品房住宅成交面積6.75萬平方米，環比下降29%。

在上一周濟南共新供應3個商品房住宅項目。其中，兩個項目基本開盤當日清盤：綠地IFC中央公館項目在7月27日加推B8地塊3、4號樓，主力戶型為160平方米的四室、180平方米的五室，共推出32套，當日成交31套，去化率97%，成交均價2.6萬元/平方米。綠地城7月29日加推二期A4、A6、A9號樓，主力戶型面積為122至133平方米的三室，共有房源120套，當日成交120套，去化率100%，成交均價1.35萬元/平方米。

但另外一個項目的成交不那麼樂觀了。該項目為名輝豪庭項目，7月29日加推5號樓高層，主力戶型為92至93平方米的兩室、141至144平方米的三室，共有房源262套，當日成交141套，去化率54%，成交均價1.45萬元/平方米。

合富輝煌的數據显示，在此前一周（7月17日至7月23日），濟南有5個住宅項目加推新產品。其中，綠地城、萬科龍湖紫郡加推房源，當天全部售罄。綠地新里程首開4號樓，面積為110平方米至140平方米，共有房源148套，當日銷售95套，去化率64%，均價2.1萬元/平方米左右。

但另外兩個樓盤的首開去化率就偏低了。7月17日，位於高新區奧體中路與工業南路交叉口西北角的海信賢文世家加推1、2號樓，主力戶型面積在93至125平方米之間，共有房源342套，當天成交92套，去化率約27%。7月22日，位於花園路與奧體西路交會處西南方向的泰悅赫府加推8號樓，共248套房源，當天賣出去42套，去化率只有約17%。

部分樓盤面臨壓力

濟南一房地產人士向經濟導報記者分析稱，每個樓盤面臨的情況有所不同。“比如有些樓盤價格比較高。現在濟南很多新房的均價已經達到2萬元/平方米左右。對於一些重點核心區域，兩三萬元的樓價並不算貴。但對於更多一般區域的樓盤來說，2萬元的價格是個很大的坎，大部分買房人即使想買也買不起。另外，還有一些樓盤區位一般，即使價格讓很多買房人能夠接受，但買房人興趣也不大。”這位人士分析稱：“其實簡單地說，還是一個供需關係的原因。現在濟南市場供需極度短缺的狀況有所緩和，某些樓盤去化率回歸是個正常現象。”

朱江說，在濟南房地產價格持續上漲較長時間之後，目前市場有比較強的盤整需求，大家需要對目前的價格有個適應的過程。另外，在限購政策持續高壓之下，市場的投資性需求已經被大大壓縮，市場整體需求下滑明顯。

朱江認為，目前濟南的房地產市場供應仍然總體偏緊，但在需求端變化的情況下，去年下半年以來那種市場銷售普遍很旺的情況已有所改變。“對於一些地段不太好，開發商操盤能力又一般的樓盤，在銷售方面將會面臨一些壓力。”

　　(出處：經濟導報 2017年08月02日)

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7月珠海商品房網簽2339套 環比增加三成

東方財經網 2017-08-02 22:53:35 來源：

剛過去的7月，珠海樓市進一步回歸理性。南都記者昨日獲悉，上個月全市一手商品房網簽不足3000套，同比下跌近7成，環比下跌逾兩成，其中，一手住宅網簽量不足1000套，只有三個樓盤單月網簽量超過50套。樓價方面，市區、唐家等片區較為堅挺，而去年樓市表現較為火熱的金灣，則具有回調之勢。機構數據显示，已經到來的8月份，全市預計將有超過10個樓盤或將入市加推。

網簽：

7月份全市住宅網簽不足1000套

南都記者從珠海市商品房預（銷）售專網獲悉，剛過去的7月份，珠海全市商品房共網簽成交2339套，環比今年6月3019套的成績下跌了23%，同比去年7月7286套的成績則下跌了67.8%.

來自合富研究院（珠海）的監測數據显示，上個月，珠海全市網簽住宅用房不足1000套，僅980套，環比6月份的1278套的成績下跌了23%；商業用房網簽90套，環比下跌52%；辦公用房115套，環比下跌40%；其他類型用房網簽1154套，環比下跌16%.

個盤方面，上個月，珠海只有一個樓盤網簽量超過100套。位於金灣高欄港的恆大海泉灣以208套的網簽成績排名第一，位於金灣的龍光玖龍府以85套的成績排名第二，位於斗門的華髮依山郡以70套的成績排名第三。其餘項目住宅網簽量均未超過50套。

合富研究院（珠海）指出，6月份開盤項目推出體量少，當月去化較低；7月份開盤項目推出量大幅上漲，當月去化較好，但網簽具有一定滯后性，7月新開盤項目簽約量較低，使整體網簽成交出現下滑。

回顧：

上月珠海有兩新盤開盤

珠海樓市自去年重啟限購到今年的調控升級后，市場回歸理性。而在今年7月1日，分別位於斗門和橫琴的兩大新盤開盤，市場有所回暖。

來自珠海房天下數據显示，位於斗門湖心路的奧園香海美景7月初首推約230套32-83平方米一至三房，現場成交190套，而現場基本以本地客戶為主；而位於橫琴新區的中交匯通・橫琴廣場當天首推380套，分別為55平方米的一房、88-89平方米的兩房，116-122平方米的三房，當天近8成購房者都為珠海本地客。

除此之外，位於金灣航空新城的中航花園也在本月正式推出二期，均價約2萬元/平方米。珠海房天下指出，由於受樓市調控限制，珠海本地客成為看房現場的主力，這也反映了珠海本地客的購買力並不小，市場亦有回暖趨勢。

供應：

新房供應量環比增加三成

來自珠海房天下從珠海發改局統計的數據显示，截至7月27日，2017年7月珠海有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得、萬科紅樹東岸等在內的12個項目進行價格備案，共有3120套房源將入市或已部分入市。相較於6月備案供應量，7月供應增加30 .8%.由於恆大海泉灣、龍光玖龍府等有較大貨量的項目在5月下旬集中備案，6月備案項目的貨量明顯減少，而7月備案房源有所增加。

而新增預售方面，據珠海商品房預（銷）售專網數據显示，截至7月27日，珠海僅5個項目取得預售，新增預售面積約10 .8萬平方米，其中新增住宅972套，不及6月預售的50%.珠海房天下指出，無論屎房者還是開發商，目前仍有不少人持觀望態度，開發商的推貨熱情仍然不高。但是從供應來看，樓市或將漸漸回溫中。根據珠海房天下統計2017年7月與2016年12月的房價對比，珠海40個持續在售的熱門樓盤中，有近半項目，對外報價並無變化；8個項目相較於半年前，有所下降，降幅最高3000元/平方米；12個項目價格有所上升，上升幅度最高3000元/平方米。去年樓市表現較為火熱的金灣，房價具有回調之勢。香洲區（含唐家）價格較為堅挺，多數項目在調控下保持價格不變，部分老盤、尾盤價格甚至有所上調。橫琴區域最具剛性，受珠海限購的影響，橫琴的公寓、寫字樓等產品成交量上揚，迎來機遇。

新盤：

逾10個項目或將八月入市加推

來自珠海房天下監測數據显示，從目前進行備案和取得預售的項目來看，超過10個項目將在接下來的時間里入市加推，其中不乏有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得等在內的新盤入市，也有如萬科紅樹東岸、恆榮城市溪谷等在內的入市加推。

值得關注的是，接下來僅金灣區域就有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得、同裕子悅山等純新項目或將在8月入市，其中，中海項目與時代項目已經分別取得備案和預售。

據了解，中海湖畔嵐庭也於上周六開始認籌，預計將在8月初正式入市，該項目容積率低至1.5，規劃8棟13-20層住宅，圍合式布局營造私密的庭院空間，點式布局、板式設計，戶戶南北通透，產品含82-128平方米（預售建築面積）兩至四房。在主要家裝配置上，中海湖畔嵐庭大手筆引入大金多聯機冷暖空調、西門子廚電三件套、科勒衛浴系列等7大國際裝修品牌，打造國際品質高端交付標準，最大化保證業主後期使用的實用性、耐久性、美觀性。而位於機場西路的新盤子悅山已經進行價格備案，並且於近日開放了樣板間單位，將推出36-120平米單位，預計8月初開盤。該項目由同裕地產打造，項目地處金灣三灶鎮中心生活區，緊鄰金海岸大道，接駁金海大橋直通橫琴，北據列聖山公園，往西500米直抵機場高速路口，南面近臨珠海機場。

市區項目中，萬科城預計在8月將加推10棟，主力戶型仍是約89平方米的三房以及110平方米的四房，目前項目已進行價格備案，均價約2.7萬+/平方米；萬科紅樹東岸即將加推其3棟、4棟住宅，目前已經取得備案和預售，並已啟動認籌活動；另外，恆榮城市溪谷8月或將推出11棟及13棟新品，目前已開始認購活動。

此外，翠湖香山、恆大海泉灣、龍光玖龍府等項目8月也或將應市推出部分新品。

采寫：南都記者陳育

数字

根據中原地產不完全統計監測珠海9 2個一手在售項目，截止至6月底，全市商品住宅已批未售庫存量約1 1 5 9 2套，建築面積1 3 9 .0 4萬平米，按照近6個月銷售速度，去化期約9 .4月。庫存量主要集中於西區，西區庫存量達7562套，建築面積8 0 .3 9萬平米，西區庫存套數佔全市的6 5 %，而市區（不含橫琴）的庫存主要集中於唐家及南灣片區。

業界分析

“下半年預計各大房企將開啟爭奪戰”

“2017年過半，上半年，珠海樓市基本符合市場預期。受限購令影響，上半年珠海不少房企的推盤意願並不強，購房客轉為觀望，部分有意願的購房客戶被擋在門外，成交量的同比下滑是必然趨勢，畢竟，政策和市場已經發生變化，業界和市民更應該關注珠海的環比數據。”橫琴緯業策劃總監李強指出，由於上半年珠海多家房企推盤意願不足，導致更多樓盤積壓在下半年扎堆入市。今年下半年，將是房企完成年度業績的重要時段，預計各大房企將真正開啟爭奪戰。“此外，由於限購升級，目前珠海房地產市場客戶基本以本地客為主，從7月份個別暢銷樓盤的客戶分析來看，珠海本地客的購買力還是相當強的，對於性價比高的產品有很強的購買慾望，不管是投資還是自住。”

李強指出，8月作為樓市傳統淡季，加上限購等影響，預計銷售情況也不會太火熱。“但這最終還是要看各個樓盤的價格是否能符合意向客戶的心理價位。一旦符合市場預期，還是會有一定的成交量。從8月份的推盤節奏看，不乏有萬科、時代、中海、華髮等大企業旗下樓盤入市，對於有業績要求的大型房企，為了完成年度任務，有可能推出比客戶預期價格低的貨源入市，有購房資格的市民不妨關注一下。”

　　(作者：陳育)　　(出處：南方都市報 2017年08月02日)

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50城房租收入比：北京深圳超50%

東方財經網 2017-08-02 22:53:37 來源：

上海易居房地產研究院發布《全國50城房租收入比研究》報告，數據显示，6月份全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

報告中所說的房租收入比，是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。房租收入比等於人均住房租金除以城鎮居民可支配收入。

單看房租收入比的分子，北京、上海、深圳3個城市的人均住房租金高於2000元/月，其中，北京房租水平最高，平均房租為2748元/月，房租收入比高達58%。

全部50個城市中，人均住房租金高於1000元/月的城市為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波，其中杭州、廣州高於1500元/月，廈門、南京接近1500元/月，其餘城市僅略高於1000元/月。有點意外的是，三亞人均住房租金為1254元/月，在樣本城市中屬於偏高水平，報告認為，這主要因為三亞部分房屋作為度假用途，並非剛性住房需求，而外地遊客承租的租金較高。

具體來看各城市的房租收入比，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬於租金相對合理城市，包括保定(25%)、長沙(25%)、北海(25%)、佛山(25%)、東莞(24%)、寧波(24%)、瀋陽(23%)、銀川23%)、呼和浩特(21%)、蘇州(21%)、嘉興(20%)、無錫(19%)。其中蘇州、寧波、無錫、瀋陽、呼和浩特由於租金相對較便宜，且人均可支配收入相對較高，使得此類城市儘管經濟增長相對較快，導致房租收入比處於較低水平，對於此類城市而言，需要防範未來可能出現的房租過快上漲風險；而銀川、東莞、嘉興等城市租金和人均可支配收入都處於相對低位，此類城市未來租金上漲壓力較小。

另外34個城市房租收入比在25%-45%之間，屬於租金相對過高城市，其中海口(41%)、蘭州(40%)、哈爾濱(38%)、鄭州(38%)、廣州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)、廈門(36%)、福州(36%)、中山(36%)、天津(35%)、南寧(35%)等12個城市房租收入比在35%-45%間，相對偏高。

易居研究院研究員王夢雯認為，全國50個城市超七成房租相對收入較高，說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。未來我國發展租賃市場，既要結合市場化手段，同時還要考慮加強扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

　　(出處：中國新聞網 2017年08月02日)

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