專家：多地學習北京經驗 旨在貫徹冒頭即打思路

東方財經網 2017-04-07 15:56:03 來源：每日經濟新聞

截至3月31日，本月出台樓市調控政策的城市近40個，覆蓋一二三四線城市，不管從調控力度、頻率上看，還是從工具使用、發文和“落地”效率上看，此輪調控已經超越了半年前的上一輪調控，可謂真正地達到了“史上最嚴”。那麼，這一輪調控為何如此密集、嚴厲，對未來樓市影響有多大呢？

2016年10月以後，通過預售管制、高價盤網簽限制等措施，新房市場得到有效控制，16個熱點城市新房成交下滑40%左右，70城房價數據显示，熱點城市新房價格非跌即停漲，但量價齊跌並不意味着樓市降溫了。因為樓市需求開始轉向不受價格和預售管控的二手房市場，甚至是不限購的“商住房”市場。近日，住建部強調，各地調控的當務之急，就是加強二手房市場管理。

類住宅是需求的另一個“出口”。2016年，北京類住宅銷售面積增長196%，銷售套數首次超過住宅，占商品房總成交的60.1%；上海類住宅成交面積增長145%，銷售均價同比增長23%，在售類住宅樓盤消化周期僅5.3個月。

在“穩增長”和推進城鎮化的背景下，合理住房需求需要支持。但是，本輪樓市逆勢回升，包括春節前後三四線樓市火爆，投資需求佔了很大份額。

去年10月，儘管熱點城市均提高了二套房首付比例，但“離婚並過戶”便可輕易獲得首套房資格，近期北京和深圳離婚購房再次攀升。同時，為突破單身無法購房的限制，上海居然出現了與買房客戶“假結婚”的荒唐現象。

同時，利用企業名義購房，可輕易地規避限購。據筆者調研，近期深圳和北京存在兩類以企業名義規避限購的炒房，一豎企或機構手上有很多房屋，投資機構以股權收購方式盤下來，包裝后在二手房市場銷售；二是投資機構在二手住房市場上網羅“老破小”低價住房，包裝后再行出售。此外，歪曲培育租賃市場的“商改租”政策，中介也大肆宣揚不限購的“類住宅”的投資價值。

學位房暴漲是北京近期樓市炒作的典型代表。筆者調研也發現，儘管學位房購置中有改善型需求，但2016年下半年以來，在限購和資金高門檻的情況下，北京西城區學位房價格翻了近一倍，換手率高達3%~5%，投資需求泛起是罪魁禍首。當前經濟金融形勢下，預期已成為樓市重要影響因素，自住、改善與投資需求很難區分，甚至出現了投資需求驅逐自住和改善型需求的現象。

三四線樓市超預期回暖。大城市有“剛需”溢出和“返鄉置業”利好，同時大城市啟動限購，房價也已高處不勝寒，投資需求湧向三四線城市，特別是三大都市圈內的三四線城市。而且，近年來高鐵和軌道交通規劃紛紛出爐，投資需求有了更多刺激。但據筆者調研，軌交規劃、都市圈規劃多數還未落地，自住需求很難實現，能有多少真實需求呢？

因此，此輪樓市調控，儘管各地有差異，但均指向愈演愈烈的投資需求、投機炒作。首先，一個月內密集地、高效率地出爐政策，显示地方主體責任完全落地。學習北京調控經驗，也就是要貫徹“冒頭即打”的調控思路。

其次，“認房又認貸”時隔兩年再次大範圍啟動，意味着要全面壓低購房槓桿，以預防未來預期改變后，高槓桿泛濫導致大面積拋盤，從而將風險甩給銀行。

再次，三四線城市啟動限購，這在歷史上是第一次。避免三四線樓市被投機主導，為的是不讓已經去化的庫存再次復歸，讓未來“去庫存”積重難返。

此外，控制三四線樓市，也是為了給都市圈建設、大小城市之間基礎設施互聯互通和公共服務均等化留出足夠時間。近期，都市圈內跨省（市）統一規劃、生態保護、軌道交通等基礎設施建設在提速，這也將有助於夯實需求基礎。

此輪調控過後，預計熱點一二線城市樓市量價將在高位回落，新房市場預售管制不會改變，量價延續去年10月份以來的回落態勢。二手房市場將在高位企穩，並在下半年觸頂后緩慢回落。對於三四線城市來說，在去庫存政策推進、與大城市高鐵等基礎設施互聯互通將提速的情況下，未來樓市將整體延續增長態勢，但增幅會明顯回落。

總的來看，全國樓市或將在二季度末達到本輪景氣高位，由於去庫存政策扶持與友好金融環境的支持，四季度末將開始緩慢下行。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

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2017年1-2月西安市房地產開發市場高調開局

東方財經網 2017-04-07 15:56:34 來源：陝西省統計局

隨着近期市政配套、落戶政策、民生工程、投資環境的不斷改善，城市地鐵交通的陸續開工和西咸新區由西安市代管等一系列利好政策逐步落實，品牌開發商競相進駐的情況下，全市房地產開發市場呈現“六大明顯增長”，高調開局。

一、房地產開發項目明顯增長

1-2月，全市入庫統計房地產開發企業962家，較上年同期增加101家，同比增長11.7%；房地產開發項目987個，較上年同期增加143個，增長16.9%；其中，億元以上項目887個，較上年同期增加132個，增長11.5%；施工項目662個，較上年同期增加77個，增長13.2%。

二、房地產開發投資明顯增長

1-2月，全市房地產開發投資132.82億元，增長9.9%，比上年同期提高18.4個百分點，其中，民間投資93.98億元，增長16.1%，提高27.4個百分點，佔全市房地產開發投資70.8%。

從類型看，1-2月，商品房住宅投資88.20億元，增長4.2%，比上年同期提高22.0個百分點；辦公樓投資10.92億元，增長23.0%，提高9.6個百分點；商業營業用房投資23.50億元，增長41.4%，提高23.7個百分點。

三、房屋施工面積，竣工面積和新開工面積明顯增長

1-2月，全市房屋施工面積13677.06萬平方米，較上年同期增加1836.3萬平方米，增長15.6%，比上年同期回落0.2個百分點；全市竣工面積333.72萬平方米，增加211.61萬平方米，增長1.7倍，比上年同期提高117.5個百分點；全市新開工面積353.30萬平方米，增加164.17萬平方米，增長86.8%，比上年同期提高66.6個百分點，佔全市房屋施工面積的2.6%。

四、商品房銷售面積、銷售額明顯增長

1-2月，全市商品房銷售面積175.26萬平方米，增長43.0%，比上年同期提高18.1個百分點；其中，商品房住宅銷售面積159.43萬平方米，增長38.5%，佔全市商品房銷售面積的91.0%，比上年回落3.3個百分點；非住宅類商品房銷售面積為15.83萬平方米，增長1.1倍。

商品房銷售額126.35億元，增長68.4%，比上年同期提高53.9個百分點。其中，住宅本年商品房銷售額109.82億元，增長1.1倍，佔全市商品房銷額的86.9%，比上年回落4.8個百分點；非住宅類商品房銷售額16.53億元，增長1.7倍。

五、房地產開發市場資金明顯增長

1-2月，全市房地產開發市場本年實際到位資金371.99億元，增長31.5%，較上年同期提高33.9個百分點。

從資金來源看，國內貸款80.86億元，增長22.0%；自籌資金152.78億元，增長10.3%；其他資金138.31億元，增長77.1%。分別佔全市實際到位資金的21.7%、41.1%和37.2%。

六、待售壓力繼續增加

雖然市場銷售表現良好，但由於竣工面積大幅增長，導致庫存壓力加大。截至2月末，全市商品房待售面積434.41萬平方米，同比增長34.3%。從待售類型看，住宅待售235.06萬平方米，佔比54.1%，較上年末回落9.6百分點；商業營業用房待售131.64萬平方米，佔比30.3%，提高7.8個百分點；辦公樓待售18.71萬平方米，佔比4.3%，提高3.1個百分點。

從待售時間看，待售1年以下商品房279.13萬平方米，佔比64.3%，較上年末提高1.9個百分點；待售1-3年商品房148.51萬平方米，佔比34.2%，回落1.8個百分點；待售3年以上商品房6.77萬平方米，佔比1.6%，持平。

通過市委、市對西安未來幾年“三帶多軸多中心”空間格局規劃，帶動和輻射整個區域經濟快速發展前景，以及1-2月“六大明顯增長”的數據表現看，預計一季度房地產開發市場發展將保持較好態勢。

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掃描國外住房消費習慣：多數德國人租房 僅4成有房

東方財經網 2017-04-18 17:53:26 來源：央廣網

5省會支持在校大學生繳存公積金 掃描國外住房消費習慣

央廣網北京4月17日消息(記者劉會民)據中國之聲《全球華語廣播網》報道，張愛玲有句名言“出名要趁早”，而很多民眾通過多年經驗也總結出一句“買房也要趁早”，尤其是經歷了去年和今年房價的新一輪大漲之後，不少人意識到買房不能輸在起跑線上，在大學時期他們便早早謀划著買房事宜，而如今在我國有5個城市的大學生就有了比同齡人先起跑的機會。最近，武漢、成都、長沙、合肥、南昌5個省會城市住房公積金管理中心將研究制訂政策，支持在校大學生繳存使用住房公積金。

目前，武漢住房公積金管理中心已經率先在下屬三個分中心開展相關試點工作，預計今年5月可全面鋪開。根據規定，今後大學生在武漢就讀期間就可以個人繳存住房公積金。畢業后如果留在武漢工作，自願繳存的住房公積金可以連續計算。對於新就業並且暫時沒有購房能力的大學生，在租住基本住房時可以提取公積金支付房租；後期購買剛性自住住房時，前期所提取的公積金將不會影響可貸額度。中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為，將在校大學生納入住房公積金的繳存範圍，算是一種積極嘗試，“如果有這個意願的人他自願早早地為買房做準備，那也可以，關鍵是家長有沒有能力扶持孩子這麼早去購房。如果參加公積金繳存，我可以將來靠這個支付房租，可能路徑更多一些，大家看到的前景更好一點。”

據了解，武漢市此舉是為了助推“百萬大學生留漢就業創業計劃”實施，幫助留漢就業創新大學生解決“住有所居”問題，主要針對的是在漢高校中有收入來源大學生，特別是研究生、博士生。汪利娜表示，由於公積金儲蓄存款利率較低，大學生繳存公積金也難以享受到稅收優惠，要提高政策吸引力，還需要在細節上給予更多優惠，“可以開通這個渠道，公積金也可以這樣做。但是對於消費者的吸引力到底有多大，在實際操作中的可行性到底有多少，有待檢驗。”

一方面地方在研究支持大學生繳存使用住房公積金，意圖為年輕人早買房提供政策支持；另外一方面，最近滙豐銀行公布的一個調查結果也耐人尋味。在這份樣本容量為9000人，涵蓋9個不同國家的調查中显示，中國七成的“千禧一代”，也就豎內所說的80后90后，名下有房，比例最高。

“能夠買到一套房”似乎成為了不少大學生的人生追求。接下來把目光轉向國外，看看國外大學生會不會畢業以後為購房做準備，大學畢業生是先租房還是先買房？什麼時候才考慮買房？

根據滙豐銀行調查显示，澳大利亞“千禧一代”有房比例約為28%，排名倒數第二，澳大利亞年輕人普遍對買房的興趣不大，現實情況是否真的如此呢？

澳大利眼察員胡方介紹，澳大利亞的年輕人通常很少剛畢業的時候立刻考慮買房，甚至有一些人一輩子都租房子住，這主要是三方面的因素造成的。首先由於澳大利亞人本身沒有太強烈的必須要有自己住房的意識，而剛畢業的年輕人更是把租房作為自己的首選，年輕人要花錢的地方很多，和朋友聚會、環球旅行，而不是買房。其次，澳大利亞提供給年輕人的福利讓他們更加覺得租房而不是買房是一個相對不錯的選擇。第三個方面，因為近年來澳大利亞受海外投資澳大利亞房產拉動，澳大利亞房價逐年上漲，這導致即使有一些年輕人原本準備畢業之後買房，一看目前節節升高的房價和剛入職不高的薪水，他們原本準備的買房計劃只能暫時擱淺。為了改變澳大利亞人不打算或者無力買房的現狀，澳大利亞各個州都會提出一些年輕人購房的優惠方案，比如從今年七月一日起，在澳大利亞的維多利亞州，買房新政就包括首次購房者如果購買60萬澳幣以下的房產將可以直接免付高達1萬5千多澳幣的印花稅，但是即便如此，要徹底改變絕大部分澳大利亞年輕的大學畢業生只租房不買房的現狀，路還很遠。

德國觀察員薛成俊介紹，德國人心中的買房不像中國人買房那麼重要，房子只是居住的地方，而且德國很多年輕人追求的不是安穩，人們想着去旅行並過上自由刺激的生活，所以在德國大部分年輕人不會考慮買房。長期以來大多數德國人都是租房住，有自己房子的德國人大概只有四成左右，另外德國人的消費觀念和生活態度也不一樣。房子是不是自己的並不重要，重要的是住的舒適、玩的高興，每年都能出去度度假、旅旅遊，在自己的經濟能力之內把生活過得最舒服，而不是背上沉重的債務包袱，以犧牲生活質量為代價，去滿足自己有房的願望，所以買房並不是德國人的第一願望。大學生畢業之後首要考慮的是找到一份合適的工作，以及在個人事業上有所發展建樹。德國年輕人在成年之後一般都會搬離父母，但是絕大多數都是租房住，因為在德國買房子完全是自己的事，作為成年人，父母通常不會給予資助。即便將來有買房願望，也會根據自己的經濟能力，量力而行。所以德國大學畢業生，很少會去貸款買房，因為剛剛走上社會的年輕人除了經濟因素以外，還有不願意將自己用房子固定在一個地方。

最後看俄羅斯。與中國情況類似，為了獲得好的發展機會，許多大學生不得不來到莫斯科這樣的俄羅斯政治經濟文化中心，以至於大量外來人口尤其是年輕人扎堆在這裏。同時，俄羅斯有錢人又喜歡投資不動產來保值，造成了房產集中在少數人手中，房價上漲，年輕人買房夢道阻且長。

據俄羅斯觀察員張舜衡介紹，俄羅斯的大學生群體只有極少比例的學生會為畢業后購房做準備，甚至對大部分學生來說，畢業后能順利租房都是無法輕易解決的困難。因為購房問題不單單對於俄羅斯大學生，就連對於工作多年的俄羅斯工薪族來說，都是永遠難以承受的痛。俄羅斯首都莫斯科是世界上房子最貴的城市之一。莫斯科市區內租房最低也得1300美元，約合不到9千元人民幣，但相比之下莫斯科人均月薪才1200美元左右，約合8千多元人民幣。在嚴峻的現實之下，普通工薪階層在莫斯科購房已經成了一個俄羅斯人不敢相信的童話。現在莫斯科的房價平均每平方米4000多美元，約合每平2萬7千多人民幣，莫斯科的中高檔住房房價已經上升到每平方米7000到1萬美元，約合每平4萬8千到6萬8千，而在市中心，新建中檔住宅的價格也早已超出每平方米1萬美元。不僅剛畢業入職的年輕人面臨租房難問題，甚至很多工作多年，早已結婚生子的俄羅斯人還在和父母一輩居住生活在一起。為了在大城市買房，一般俄羅斯畢業生需要家裡先賣掉在家鄉的房產或地產，再申請銀行貸款才可能實現。如果單純僅僅為了買房，俄羅斯畢業生會選擇先在大城市拚命工作攢錢后，再回家鄉買房。

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北京在公租房小區首次推行開放街區

東方財經網 2017-09-22 23:46:20 來源：

北京在公租房小區首次推行開放街區

新華社北京9月21日電(記者孔祥鑫)記者21日從北京市住建委組織的保障房項目“工地開放日”活動上獲悉，由北京市保障房投資建設中心建設的郭公庄一期公租房，是北京第一個推行開放街區的公租房小區，可提供房源1418套，2016年11月進行了搖號預分配，計劃今年年底前竣工入住。

2016年2月印發的《中共中央關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。

北京市住建委相關負責人介紹，推行街區制，有利於改善城市交通微循環，促進道路通暢，減少大型城市的交通擁堵。開放式街區打破了傳統封閉社區對城市的分割，能有效促進綠地、廣場、市政設施、公共服務設施等城市公共資源的共享，提供更多公共空間，打造和諧宜居社區。

據介紹，郭公庄一期公租房項目規劃，就是採用開放式的街區空間結構，打破了全封閉的管理模式。小區內分成9個街區，街區直接面向城市公共空間，同時沿社區中心景觀活動軸布置公共服務設施和商業，形成豐富的複合型公共交往空間，通過居住、商業、辦公的功能混合，打造具有人文關懷的活力社區。

記者在小區內看到，南北向的一條S形的綠化生活軸，連接兩個入口廣場和中心花園；東西向的商業步行街，連接西南側的公共綠地和東側的沿街綠地。這樣形成的“十”字形公共空間骨架結構，將小區分成9個小型開放街區，直接與城市相連。

該小區的道路、公共綠地、步行商業街向城市開放，成為城市公共空間向社區的延伸。每個街區用兩到三棟住宅與配套公建圍合成院落，院落內是安靜和安全步行空間；機動車行駛在街區外的公共道路上，實現了人車分流。

郭公庄一期公租房社區內，規劃設計了15%的商業、辦公、社區服務設施，這些設施沿着十字形公共空間布置，與每一個街區都有方便的聯繫，除了能為居民提供良好的配套服務外，也能為“小微”創業提供場地。

　　(作者：孔祥鑫)　　(出處：新華社 2017年09月21日)

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