買房買鋪有技巧，5大要素都考慮
東方財經網 2015-04-15 08:17:10 來源：安徽在線
房交會，買房，看房，再直白不過，但在關注政策，預期投資價值等后，有哪些硬指標是你必須要看好的。雲信記者為你排排看。
小住宅大講究，戶型、配套、交通樣樣要考慮
目前市場上的住宅產品成熟度較高，選擇面也較廣，儘管如此，各位看官還是要細細比較，選擇最為適合的房子。不僅為居住的方便舒適也為房子的保值升值空間做預判。
首先是：戶型，現在市場上的住宅戶型設計包括八大功能：即起居、就餐、廚衛、就寢、儲藏、工作和學習以及陽台。對購房者來說，如果缺少某一個功能，居住起來不方便，房子也很難保值。其次是社區配套，居住區內配套公建是否方便合理，是衡量居住區質量的重要標準之一。目前許多較大的居住小區設有學校，來解決業主子女的入學問題。同時，菜市場、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套也要完善，如果是老年人居住最好還要有便利的醫療服務機構。
另外，在交通方面，目前居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。對於消費者來說，“人車分流”，車行與步行互不干擾，小區內的步行道兼有休閑功能，能夠大大提高小區居住環境質量。
商業項目類型豐富，市場和定位要找准
近幾年來，商業地產發展迅速，大型SHOPPINGMALL、特色商業街、社區商業等等如雨後春筍般湧現在城市各個片區，規模從小到大，從單棟建築形態到集中的商業綜合體，類型及選擇可謂是豐富多彩。就商業項目的選擇來說，市場定位和商業業態定位很重要，此外，還要注意以下幾個方面：
1、市場條件判斷。因為商業地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題。如果某個地區的社會生產力水平比較低，人們的收入水平不高的話，大型高端商業地產項目則不適合投資。
2、位置選擇。商業房地產鑒於其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。項目所在位置能否適應未來發展，以及能否使人流量倍增就成為一個重要因素。
3、判斷可發展規模。確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。
配套
學位
學位房成搶手“饃饃”，學校招生信息要確認好
俊發城的置業顧問介紹，項目房源每天都在減少，在目前的高庫存的市場壓力下，俊發城熱銷的原因是什麼，答案就是教育配套。市場上琳琅滿目的項目配套中，教育問題成為眾多家長最為關心的問題。毫無疑問，孩子的教育問題是每個家庭最為看重的。同樣是要買房，那麼選擇一個可以讓孩子順利入學，且能夠享受更好教育資源的樓盤項目，勢必會成為家長的置業首選。
同樣，家長在選擇學位房時，不可過分依賴開發商。自己需要確認入駐學校的情況，具體招生時間及信息，以免耽誤孩子入學時間。此外，需要跟開發商確認具體學位情況，是否能夠保證孩子有學位可用。
地鐵
地鐵出行便捷，升值潛力大
“地鐵一響，黃金萬兩”，地鐵規劃為周邊樓市帶來的升值前景，一直令房地產買家心馳神往。擁有地鐵資源的項目往往也是最受人們歡迎的產品。統計显示，在廣州（樓盤）、香港、上海（樓盤）、北京（樓盤）等城市，地鐵沿線物業的升值幅度都會高於其他區域同類型的產品。包括住宅、商鋪等的平均價格都是最高的。“地鐵”已成一種價值的標籤，更是沿線物業宜居宜漲的代名詞。再就出行優勢來說，眾所周知，靠近地鐵，安全放心、準時可靠、頻密快捷、旅途舒適。完全不必擔心被堵在路上。
對於初次與地鐵親密接觸的昆明（樓盤）來說，判斷價值與規範還限於借鑒省外經驗。按照相關標準，距離地鐵站點步行5分種內的房子，稱之為“地鐵房”；10分鐘內稱為“准地鐵房”；15分鐘內稱之為“近地鐵房”，而地鐵盤根據距離的不同，房價也會有所差異，當然其升值空間也是不一樣的。但對昆明這樣的中型城市來說，這個距離可能要更短一點才更有價值。業內專家認為，500米左右較為合適。
規劃
買房要先讀懂區域發展潛力
性價比絕對算得上是置業決策的第一因素，而對區域的規劃更是影響很多人置業的重要因素。業內人士表示，或許城市的區域規劃短時間內對房價影響不大，但長遠來看，行政規劃對於整個區域未來的發展，以及房價和區域價值產生一定影響，更屎房置業的“風向標”。區域規劃是為實現地區範圍的開發和建設目標而進行的總體部署。
隨着對區域規劃的進一步完善和明確，區域的價值將逐漸提升。以自然優勢、教育優勢、價格優勢等吸引一些嚮往遠離都市喧囂的人群，或依託有利的區位規劃以及低廉的進駐成本吸引開發商進駐投資，提升區域價值。
隨着《滇中城市經濟圈一體化發展總體規劃（2014-2020年）》的出台，以及今年年初，“滇中4個州市一體化發展，就像把4個小蛋糕合而為一做大，4個1相加一定會大於4”的規劃寫入藍圖，作為滇中城市經濟圈一體化發展的“中央處理器”，昆明市更是主動作為，突出以交通為重點的基礎設施建設這一抓手。
而從呈貢的撤縣設區，到聚焦呈貢新區，拓展發展空間，加快現代新昆明建設步伐，在促進呈貢新區發展的同時帶動了區域房地產發展。因此，一系列規劃显示，區域規劃影響整體的經濟發展，所以置業前了解區域的發展潛力也是對其發展價值的了解。
房企
百強房企展現綜合實力
今年3月，2015中國房地產百強企業研究成果發布，“綜合實力TOP10”的企業分別是萬科、保利、綠地、中海、恆大、碧桂園、綠城、世茂、龍湖、北京首都開發控股有限公司。本土房企俊發成為2015年唯一入圍百強的雲南房企，排名第65位。
研究成果显示，2015中國房地產百強企業呈現出以下特點：一是，銷售規模逆市再創新高，行業集中度進一步提升；二是，抓主流、促合作，精準推盤、創新營銷添佳績；三是，高成本致利潤增幅放緩，多管齊下保障盈利質量；四是，存貨上升加大資金壓力，開源節流強化現金管理；五是，融資成本優勢顯著，多元融資體系增強企業實力；六是，順應市場節奏促貨值變現，拓展業務培育新增長極；七是，深層次參与社會公益活動，全面承擔企業公民責任。
據了解，研究成果由發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”發布。中國房地產TOP10研究組在房地產百強企業研究的基礎上，通過對企業綜合實力、規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資性、運營效率、社會責任感等的研究，評選出八大“2015中國房地產百強TOP10”系列獎項。本報記者 張翼鵬
區域
選擇潛力區域置業
買房時，購房者要選擇什麼樣的區域，其實心裏都有一個譜。無非就是圍繞自己的工作圈、生活圈，選擇距離較近的樓盤。實際上，我們可以把目光放得更長遠一些，從城市未來發展的方向來考慮區域的選擇，包括片區發展、交通優勢等。
從目前的情況來看，昆明城市經濟發展向南，滇池路板塊、廣福路板塊、環湖東路板塊等，彙集眾多一線品牌房企，大型的城市綜合體涵蓋了昆明最前沿的商務、商業、高端住宅區等。南亞風情・第壹城、昆明西山萬達廣場、紅喧際廣場、公園1903等大盤，商業、商務等配套的影響力逐步釋放。隨着滇池國際會展中心在環湖半島的落地，以及飛虎大道的升級，會展經濟、稀缺的湖景資源等也將會成為昆明環湖片區發展的熱點。此外，沿着北京路宜居向北，從白雲路板塊一直到北部山水新城，城投、華潤、神州天宇、江東、俊發等品牌房企開疆拓土，再加上地鐵交通的助力，把北辰財富中心、欣都龍城、昆明廣場等商業都連在一起，整個區域的居住品質得到了很大的提升。
昆明南北的縱橫發展，在商務、商業等方面的配套提升了區域的居住價值。再看東西，東邊的白沙河片區、世博園片區等自然資源較為集中，以洋房、小高層為主，西邊駐紮着馬街摩爾城、人民路壹號廣場、保利六合等大樓盤，大片的城中村正在進行改造，片區的發展正在發生新的變化。每一個板塊都有各自的優勢，居住要選擇適合自己生活、工作的地盤，投資則更要看重區域發展的潛力。
物業管理
選好社區管家，生活省心省力
每一個社區，都有物業管理公司，社區的衛生、安全等方面都需要物管人員來維護。在一些小區，停車佔道、住戶被盜、水管壞了沒人修等現象時有發生，這時候，有些業主才幡然醒悟，原來選好物業管理也很重要。
在買房子的時候，雖然物業管理並不是最大的決定性因素，但也應該作為考慮的必要因素之一。試想一下，入住之後，物業管理公司就是社區的管家，今後生活中的很多事情都需要物管維護，才能住得舒心。正準備換房的李女士表示，她要選擇一個物業管理比較好的樓盤，之前住的小區就住得很心煩。
在昆明的眾多樓盤中，我們也看到很多物業公司。目前，在業界口碑比較好的物業公司有萬科物業、保利物業、龍湖物業、銀海物業、俊發物業等。專業的物業管理公司有規範的管理體系，可以為小區居民提供專業的服務，遇事不推脫，營造良好的社區環境，盡可能地讓業主生活得更加省心省力。在區位、交通、配套等方面相差不大的情況下，聰明的購房者都會選擇物業管理較好的樓盤。有時候，物業服務往往也成為購房者再次購買該品牌樓盤的理由。因此，購房者在買房時，也要擦亮自己的眼睛，關注一下該樓盤的物管服務，讓今後的生活更有保障。本報記者 黃麗
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