熱點區域調控或加碼 樓市成交料持續承壓

東方財經網 2017-04-07 15:56:05 來源：中國證券報

3月下旬以來，多個城市再次密集出台房地產調控政策，不少三四線城市和縣級市也加入調控行列，“環一線城市”更是成為調控主力軍，部分熱點城市還推出“限改”（嚴禁“商改住”）和“限售”（新購住房在取得不動產證滿規定年限之後方可轉讓）政策。業內人士認為，後續新房和二手房市場量價走勢將持續承壓。

熱點區域調控或加碼

今年3月以來，全國樓市掀起一波調控熱潮。據不完全統計，目前已有60多個城市樓市調控加碼。截至目前，京津周邊區域中，保定等20多個地區開啟限購措施。

“當前的調控思路依然沒有改變，對於庫存高的三四線城市繼續鼓勵去庫存；而對於房價上行壓力較大的一二線城市及其周邊三四線城市則強力調控，抑制房價繼續快速上漲，保證房地產市場的穩定發展。”長江證券分析師蒲東君認為，對於房價存在繼續上行壓力的城市，不排除調控政策進一步加碼的可能。

廣發證券分析師樂加棟認為，“因城施策”調控思路將延續。一方面，從政策手段來看，不排除更多熱點城市繼續加碼現有政策的可能（特別是信貸層面，如二套房“認房又認貸”）；另一方面，中西部三四線城市仍在去庫存的過程中，需要貨幣化安置、財稅補貼等政策配合。

成交量將繼續走低

長江證券研報显示，截至3月31日，長江證券覆蓋的16個大中城市房價環比全線下降，成交價格為13105元/平方米，環比降4.81%。其中，一線城市房價為26281元/平方米，環比下降1.88%。二線城市為11858元/平方米，環比下降7.02%。三線城市為5528元/平方米，環比下降1.94%。數據显示，各級城市累計成交均價同比去年下降16.51%、上升17.71%、上升13.58%。

蒲東君認為，2017年3月，75城成交面積同比下降22.07%，相比2月份升幅大幅下降。受3月市場表現影響，1-3月75城成交同比下降11.67%，降幅相比1-2月明顯擴大。在調控政策不斷升級、三四線城市短期擾動消退，以及4月基數繼續抬升的背景下，預計後續成交增速仍將繼續走低。

“在熱點城市二手房價格高企、核心城市圈三四線城市縣級市房價升幅過快的背景下，政策調控力度上可能進一步加碼、範圍上可能進一步擴大。限購核心城市繼續細化區域執行標準、提高購買門檻，非核心城市重啟限購；限貸方面，核心城市二套房標準收緊至‘認房又認貸’。”樂加棟表示，政策落實力度和決心超過2011年調控。年初以來，廣發證券統計的各線城市都出現了明顯同環比下行，4個一線城市新房成交同比下降23%、14個二線城市同比下降17%、30個三四線城市同比上升10%（升幅收窄）。隨着政策繼續保持收緊狀態，預計這一趨勢將持續。

樂加棟預計，進入二季度后，行業成交量將繼續下行，而此前表現較好的中西部三四線城市，隨着需求釋放和基數升高等因素影響，未來同比升幅也將收窄。

同時，從中國指數研究院監測的數據來看，2017年以來上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門、武漢、成都、南昌等13個重點城市新開盤定價，29.5%的項目價格與上次開盤持平，18.8%的項目較上次開盤下跌。而在漲價盤中，新房價格僅平均上漲0.6%。中原地產市場分析師盧文曦認為，市場預期調控仍將繼續從緊，再加上購房者原本就已有非常濃厚的觀望情緒，後續新房和二手房市場的量價走勢將承壓。

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住建部：房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應

東方財經網 2017-04-07 15:56:36 來源：住建部網站

各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委、房地局、規劃局)、國土資源主管部門：

為貫徹落實黨中央、關於房地產工作的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，現就有關事項通知如下：

一、合理安排住宅用地供應

(一)強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導，並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

(二)儘快編製公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。各地要結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等，依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等，立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，儘快編製住房發展規劃和年度計劃，統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應編製完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，並向社會公布。

(三)保證住宅用地供應平穩有序。各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

二、科學把握住房建設和上市節奏

(四)加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度。要嚴格執行土地利用動態巡查制度，督促房地產開發企業及時足額繳納土地出讓價款，並嚴格按照合同約定及時開工、竣工，加快商品住房項目建設和上市節奏，儘快形成市場有效供應。

(五)加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。落實房地產成交價格申報制度，嚴格執行明碼標價、一房一價制度。加強商品住房項目預售價格管理，督促房地產開發企業合理定價。

(六)增加租賃住房有效供應。建立健全購租並舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發展規劃，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

三、加大住房保障力度

(七)紮實推進棚戶區改造。各地要落實好土地、財稅、金融等支持政策，加快棚戶區改造項目建設，加強配套設施建設和公共服務，確保完成2017年600萬套棚戶區改造任務。統籌做好2018-2020年棚戶區改造三年計劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主，避免重複建設。

(八)繼續發展公租房、共有產權房。各地要轉變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼並舉，推進公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應，擴大公租房保障範圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業職工和穩定就業的外來務工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理，加強信息公開，確保公平分配。

四、強化地方主體責任

(九)落實房地產工作責任制。省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要按照省級人民負總責、市縣人民抓落實的房地產工作責任制要求，加強對本地區各市縣主管部門的分類指導，加強監督檢查。市縣主管部門要貫徹落實好中央及省級的各項政策措施，明確本地區優化住房及用地供應的目標、路徑、步驟和責任人，確保如期實現工作目標。鼓勵各地在中央政策框架內積極探索、出台有力的政策措施。

(十)強化約談問責。對工作不力、市場出現較大波動、未實現調控目標的地方，住房城鄉建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、採用技術性手段調整相關統計數據的，嚴格追究有關人員的責任；情節嚴重的，依法依規嚴肅處理。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

中華人民共和國國土資源部

2017年4月1日

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房產中介費收取模式受質疑 購房人：能否按單收費

東方財經網 2017-04-18 17:53:26 來源：北京晚報

房產中介費收取模式受質疑

購房人建議：能否按單收費 前期收費能不能按進度收費？

“中介先收了錢，退回來可難了。”“網購都可以先驗貨再付款，中介服務為何不行。”“錢已落袋，經紀人認真服務的動力在哪。”上周，本報報道了幾位購房人新政之後二手房交易和平解約卻追不回中介費的煩惱，引起了不少共鳴。有購房人提出，前期一次性支付中介費的方式，對購房人權益保障不夠。

付了錢服務差找誰說？

“對於中介先收費再服務，我是有意見的。”市民孫女士是樓市新政之後上車買房的購房人，雖然購房資質並未受到影響，但首套房貸款利率的提高，還是增加了她的月供支出。也因此，無意中成為檢驗經紀人業務能力的一塊“試金石”。

“從新聞上看到首套房貸款利率調高那天，我剛開完申請貸款所需的收入證明。”孫女士清楚地記得，要是按照新的貸款利率，她的收入数字恰巧少了幾十元，她必須得重新開具一張，“我就打電話諮詢經紀人，是不是有這麼一回事，你猜怎麼著？他竟然告訴我沒聽說、不知道。”

一位做房產業務的經紀人，不了解最新的樓市政策，這讓孫女士第一次產生“不專業”的想法。“那時我才回想起，3・18的新政也是我們自己了解的，而不是經紀人告訴我們的。”

接下來，辦理銀行貸款時，孫女士又被“閃”了一回。“面簽之前，我一直打電話問經紀人需不需要準備什麼材料， 他直說不需要，約定的日子就到了，突然說得打印銀行流水單。”

連貸款材料這種基礎事務性的工作都做不好，經紀人的懈怠和疏忽，在孫女士看來，和提前收取服務費有莫大關係。9萬元的中介費，在簽訂合同的當天就被要求全額付了出去，而合同條款中對於中介該提供什麼標準的服務，卻沒有細緻的說明。

“換句話說，經紀人提供什麼水平的貸款服務，在我交完錢后，就一點制約手段都沒了。”孫女士提出，先付費后服務的模式下，對購房人的權益保障不夠。

流程有次序 付錢卻一次？

“我們並非不尊重經紀人的勞動，可交易沒成中介費一分錢不退，這着實不合理。”購房人吳女士感嘆道。本報報道后，吳女士也向記者反映，自己同樣遭遇了因為新政原因喪失了購房資格，經和平協商后，購房定金可退但十多萬元中介費不退的境遇，令她惆悵莫名。

“經紀人說，如果簽約當天不先交中介費，過不了公司系統，他們便無權為我提供服務。”吳女士提起，刷卡支付全額中介費當天，她曾就付款方式問題提出過異議，可中介機構以“程序規定”為由搪塞了過去。而今，她更加堅持，這個程序存在不合理之處。

“個人買房，就我的了解，在簽約之後，有購房資質審核、房源核驗、網簽、貸款申請、繳稅、辦理過戶這麼些環節，歷時一個多月。這個程序是有先後次序的，為何中介費用卻得一次付清？”吳女士說，按照北京目前的房價水平，一套五環里的小戶型，一次交易的中介費用也在八九萬元，對普通家庭來說並不是個小數目。那麼，為了保障履約過程中提供者的服務質量，中介費用能否按程序分次支付？比如，簽訂合同當天、網簽完成后、過戶辦理完，按三個節點、分比例支付。

“如今的網購都是先驗貨再確認打款，中介費能不能也借鑒這點？不能服務費用都付完了，服務其實剛剛開始。”

內容相同 能否按單收費？

除了對前期一次性支付的方式存在爭議外，也有更多的購房人提出，二手房市場執行了多年的按購房款多寡收取中介費的計費模式，也有待商榷。

“由於現在是房子賣價越高，中介機構能拿到的中介費越多，有些經紀人難免會傾向於站在業主那邊。”購房人白先生就在討論中提出，在他看房的過程中，他明確感覺到，經紀人對於房價上漲多持支持態度。有一次，他甚至親耳聽到經紀人當著他告訴業主，價格可以比市場價略高2000元/平方米，以給買家一點兒砍價的“實惠”。而這實惠，其實是虛假的。

“300萬元的成交和1000萬元的成交，後者成交難度是大一點，但成交服務的內容其實是一樣的。”在白先生看來，既然服務內容一樣，都是從簽約、繳稅到辦理過戶的流程，那能否將計費方式改為按單收取，每成交一單，經紀人可以拿到多少中介服務費。“這樣，作為市場弱勢方的買家的利益兼顧了，經紀人的服務也得到了回報。”

本報記者 趙瑩瑩

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英房產投資優勢：市場穩定政策成熟 供不應求

東方財經網 2017-09-22 23:46:22 來源：

英國房產的投資優勢

1、人口快速增長 房產供不應求

目前英國人口正處於快速增長階段，但可供開發的新土地資源有限，導致英國房產長期處於供不應求的狀態，國家人均土地擁有量少，國家調控土地程序又繁瑣，更加劇土地的緊張狀態。這些客觀事實也被倫敦市現任BorisJohnson在倫敦城市計劃白皮書中被着重指出。

2、投資市場穩定 政策相對成熟

英國市場穩定投資低風險，英國政治經濟穩定，犯罪率低，法律體系完善，透明和穩定，自然災害少。

3、房屋質量棒 產權期有長

英國的很大一部分的房產屬於永久性產權，這就意味着這筆固定資產祖祖輩輩都屬於你或你的繼承人,直到你賣掉它。英國也有土地是限定使用年限的，這個年限可以長達有250年或999年不等，到期之後,你還是可以花些費用去續它的。相對於中國70年的年限，這種房子不搶手都難。

4、房子增值 租金增收

英國作為一個國際化的投資市場，房產投資回報率高，且租房需求充足。投資者輕鬆坐享租金收益，目前英國平均房屋租金率穩定在5-10%。

5、英鎊近年走低 稅收政策優惠

英鎊近年來一路走低，脫歐之後英鎊對人民幣更是跌至9.0以下，對於國際買家來說，無疑提供了一個好時機。此外，目前英國稅收政策部隊海外買家徵收投資資本增值稅（capital gain tax）根據具體情況還有多項稅收減免政策

6、天時 地利 人和

天時：近年來，中國對英的投資力度不斷加大，在過去的5年中每年以85%的年增長率穩固增長。2014年，中國對英投資額達51億美元，並有持續上漲的趨勢。據悉，預計未來十年中，中國將陸續向英國的基礎建設設施投資1050億，其中房地產行業將佔總投資的34%。

地利：英國名校眾多，倫敦地區更是高校雲集。據悉，中國留學生已經成為英國國際學生的主要生源。學區房，大學學生公寓近年來更是深受中國投資者的青睞。此外，英國交通網絡發達，火車班次頻繁，從倫敦出發更是可以直達世界上的351個國家地區。無論勝作，旅遊 還屎物，度假，您的任何出行需求都能在英國得到滿足。

人和：英國的房產市場對國際買家開放，對海外投資者與英國國民一視同仁，對買房者的國籍種族並無限制。

　　(出處：新海外綜合整理 2017年02月09日)

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